房價漲,糾紛多!說好賣的房子不賣了咋辦?



上半年惠州樓盤交易量增多。殊不知,火熱背後伴著糾紛。日前,記者從市中級人民法院獲悉,去年全年受理涉房產類案件3001件,同比增長52.03%;今年1至4月份,全市兩級法院受理案件已達2076件,同比增長94.56%,其中商品房預售合同案有1973件,同比增長97.30%。


悔約多因市場行情變化
惠州中院根據法院係統辦理的案件分析,房價處於上行階段,出賣人可能會故意延期交房,以期另尋高價買主;若房價處於下行階段,也將影響購房者履行合約的心態。



廣東省房地產研究會法律服務委員會副主任韓寧律師說,因為房價漲跌而悔約的問題一直存在。
韓寧說,一旦房價短期內大幅下跌,購房者覺得買貴了,吃虧了,就鬧著悔約退房退定金,或者故意拖延不簽訂合同;一旦房價短期內大幅上漲,房主又覺得賣便宜了,就鬧著不賣了。因為房地產交易周期較長,快則一個月,慢則要半年,尤其負擔有按揭抵押、預售樓房或需要銀行貸款的情況下,交易完成周期長、手續多、節點多,給當事人悔約的機會。
開發商承諾未兌現惹糾紛
市中級人民法院分析稱,為使提高房屋銷售率,部分開發商往往會通過贈送麵積、學位,承諾配套設施等虛假宣傳來吸引購房者,但是簽訂合同後,承諾往往不能兌現。因此,買受人告開發商麵積縮水、取消配套設施建設等法律訴求時有發生。另外,部分開發商將銷售外包後,包銷人追求簽約提成,以虛假承諾、誇大宣傳為手段吸引簽約。
此外,市場監管嚴重滯後、脫節,造成一房多賣、不符合條件買賣等現象多發。有的房地產開發商虛報注冊資金大肆吹噓其“實力”,致使購房者被其實力雄厚的假象欺騙;有的預售商品房不開據正規發票等手段進行一房多賣;還有的在無預算資金的情況下,倉促開發房地產項目,後因資金嚴重不足,便采取一房多賣、一房多抵的欺詐方式騙錢,從而陷入違法犯罪的深淵。
為騰房源開發商當原告
市中級人民法院介紹,由於開發商房源不夠,希望利用法律手段騰出房源,所以近年來,開發商做原告的案件增多。
據悉,因限購問題產生的案件居高不下,我市是否屬於限購、限貸地區不明朗;逾期交房、逾期辦證成為係列案的趨勢越來越明顯。同時,因房屋質量問題產生的爭議矛盾更加突出。
房產類糾紛案件增多,還有一個重要原因:開發商違約成本過低、開發能力不強,資金鏈容易斷裂。近年來,部分實力不足的開發商通常麵臨融資難、擴張過度、房地產政策調控、市場供需失衡等問題,加之本身開發能力不強、抗風險能力差,不能有效回籠資金,債台高築,導致項目爛尾無法交房的案例屢見不鮮。
案例與提醒
1
不符合條件仍簽合同 買方掏八萬多違約金
非惠州戶籍的柴某在大亞灣購買一套100多萬元商品房,首付20多萬元,他與開發商簽協議約定,餘款通過銀行按揭支付。不料,柴某的按揭貸款未獲銀行批準。最終,開發商將柴某告上法庭,要求解除雙方簽訂商品房買賣合同,並支付已應付款的20%即37萬餘元違約金。

經查明,柴某不是惠州戶籍居民,也未提供一年以上在大亞灣區的納稅證明或社會保險繳納證明,其不具備在大亞灣區購買住房的資格,不能辦理銀行按揭貸款。法院認為,雙方均明知柴某不符合銀行按揭貸款的條件,仍簽訂按揭的合同,所以,雙方對合同的不能履行均存在過錯。雖然雙方在合同約定了購房者逾期付款應按累計應付款的20%支付違約金,但若開發商存在逾期交房的違約情形,其向購房者支付的因交房遲延所付的違約金標準較低,這與購房者應向其承擔的逾期付款的違約責任嚴重不對等。根據公平合理原則,法院酌情將違約金調整至按累計應付款的10%標準計算,對合同不能履行有過錯的開發商也應承擔一半違約金,購房者應向開發商付另一半違約金8萬餘元。

最後判決,解除開發商與柴某簽訂《商品房買賣合同》,柴某向開發商支付逾期付款的違約金8餘萬元,該違約金在柴某已付購房款20多萬元中扣除,扣除後的餘款返還柴某。
提醒
別盲目輕信“低首付”承諾
廣東省房地產研究會法律服務委員會副主任韓寧律師說,上述個案有兩個方麵的問題值得購房者注意:

一是惠州房地產限購不明確,非惠州戶籍購房,一般是首套房首付4成,但在惠州工作、生活且有繳納社保一年以上的外地人,首套房首付可二三成,因此一些不符合條件的外地人尤其是投資客為了降低首付壓力而造假,偽造社保等材料。對此,無論是本地人還是外地人,買房是大事,一定要了解惠州房產政策,別盲目輕信房產銷售員“低首付”的承諾。

二是購房合同中的違約責任的約定問題。一般而言,開發商逾期交房的違約責任是已付款的1%或萬分之一作為違約金,上述個案中,購房者逾期付款則按應付款的20%計算違約金,雙方違約責任嚴重不對等。雖然在此起個案中,法院以公平原則進行調整。但是,作為購房者不能依賴法院調整,在簽訂購房合同時,違約責任條款一定要慎重,盡量做到公平;尤其二手房買賣,買賣雙方地位相對平等,其約定違約責任一般都能獲法院認可。
2
銀行按揭沒辦成定金少退5000元
李某通過房產中介欲購買肖某某市區河南岸一套房,李某交了3萬元定金後,三方簽訂協議,並約定如果辦不了銀行按揭,定金退回。最後,李某按揭申請並未獲銀行通過,肖某某也不願把定金退回,李某起訴肖某某退還定金。
房主肖某某稱,李某並沒有提交任何一家銀行出具的不予批準貸款的證明材料,且經多次催促李某仍未按照約定進行付款,因此李某單方違約是導致交易未能完成的真正原因。肖某某還稱,因李某未履約且提起訴訟,其最後以66萬元把房賣給他人,直接損失了5.2萬元。

一審法院認為,三方簽訂合同中並未約定因買方或者賣方的原因導致銀行按揭無法辦理各自應當承擔責任,隻是約定如銀行不同意借款或不同意申請貸款金額的額度而雙方又無法協商一致的情況下,應退還款項。所以,肖某某應向李某退還已收取的款項。
但是,考慮到肖某某在向李某出售涉案房產時也付出了相應的人力、物力,銀行按揭未順利辦妥客觀上影響了房屋及時出售,也對肖某某產生一定影響。所以,法院判決,酌定肖某某向李某返還已收取的部分款項,返還金額為2.5萬元。
提醒
合同中約定房價漲跌如何處理
韓寧律師說,
在二手房買賣實踐中,買賣雙方履約的心態或多或少受房價短期漲跌影響,比如房價大幅上漲了,房主覺得虧了,鬧著不賣了;房價短期下跌了,購房者又覺得買貴了,故意拖延不履約。

解決辦法:因房屋買賣周期長,買賣雙方可以就市價變化約定以某中介放盤價格為參考,約定把在交易期間房價漲跌的幅度細化分不同情形處理,比如漲跌5%繼續履行,漲跌10%交易總價如何調整,漲跌20%則解除合同;或者在買賣合同中明確約定,無論房產市場變化如何,按簽訂的合同執行。

至於買方或賣方不接電話、“玩失蹤”等方式逃避履約,韓寧建議,在簽訂買賣協議時,對通知方式進行明確約定,如快遞方式通知。此外,房產中介要設計符合惠州實際的買賣流程,讓買賣雙方能有效地履行各自的義務。


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