律師:交了購房定金後悔了,教你3招把錢要回來!

新朋友點擊↑↑藍字關注我們

關注後,進入公眾號,法律谘詢,請回複數字“1”;商務合作,請回複數字“2”;隨機聽課,請回複數字“3”;獲取資料,請回複數字“4”。

來源:法務之家(ID:law114-com-cn)

作者:張鵬程,軍隊律師,業務電話:15321203885。


很多買過房的朋友都知道,買房前一般會與開發商簽訂一個認購協議,會約定一定數額的定金作為訂立商品房買賣合同的擔保,那麼,如果回家後又不想買這套房子了,後悔了腫麼辦?定金還能要回來嗎?不要急,看完此文你就明白了。

一、什麼是認購協議?

既然定金一般是在訂購協議中約定的,那我們就先來看看,認購協議是怎麼一回事兒。

根據《城市房地產管理法》第45條規定,在取得商品房預售許可證之前,房地產開發商企業是不能與購房人簽訂商品房買賣合同的。但出於資金或營銷等需要,開發商往往采用與購房者簽訂“認購書”、“搖號選房”、“購房意向書”等協議,以此達到與商品房買賣合同相區別的目的,對此,我們統稱為認購協議。

認購協議是獨立與正式商品房買賣合同的預約合同,與商品房買賣合同有本質區別,隻要是雙方當事人的真實意思表示,不違反法律、行政法規的強製性規定,就具有法律效力。所以說,想要從認購協議的法律效力入手,除非你有證據證明開發商對你有欺詐、脅迫等導致協議存在效力瑕疵的情形,不然,要回定金的難度是比較大的。

認購協議與商品房買賣合同的主要區別在於,認購協議未滿足《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同應當明確的十六項內容。所以說有些對你來說非常重要條款在認購協議中可能沒有,簽訂認購協議時開發商又沒有另外說明。這為你反悔而要回定金創造了有利的條件。

二、什麼是定金?

定金,我們在簽訂合同時會經常遇到它,那麼,定金到底是怎麼一回事呢?

定金是在合同訂立或在履行之前支付的一定數額的金錢或替代物作為擔保的擔保方式。

(一) 對交付價款沒有約定或約定不明的,不能認定為定金。

《擔保法解釋》第118條規定,“當事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等,但沒有約定定金性質的,當事人主張定金權利的,人民法院不予支持。”

因此,在商品房認購協議或者開發商出具的收款憑據中,僅僅出現或者記明訂金、押金、保證金、誠信金等字眼,並不能將其一概認定為法律意義上的定金。也就是說,你的認購協議中,沒有“定金”字眼也沒有明確約定定金性質的條款,當你反悔,不想簽訂正式的購房合同時,開發商沒有權利沒收你事先交付的價款。

(二)定金價款不實際交付,定金合同不成立,且定金數額不能超出主合同標的的20%。

定金的成立具有實踐性,隻有當事人關於定金的約定,而無定金的實際交付,定金擔保並不能成立。所以說,隻要定金價款還沒交,你還有反悔的權利。

另外,根據《擔保法》的規定,定金數額不能超過主合同標的額的20%。當然,開發商是有營銷策略的,對定金數額要求不會太高,一般也就幾萬塊錢,在你衝動的時候能立即掏出這麼多錢,事後反悔又不舍得這些錢白白打水漂,隻好硬著頭皮買了。當然,對於已支付超出主合同標的額20%的定金你是有權要求返還的。

(三)簽了認購協議又反悔?開發商有權不返還定金!

根據《擔保法》及相關司法解釋的規定,當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務後,定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的,無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的,應當雙倍返還定金。也就是說,購房者簽訂認購後,又反悔不想買這套房了,開發商是有權不返還定金的。

(四)既約定違約金又約定定金的,二者隻能擇一主張!

根據《合同法》第116條的規定,當事人既約定違約金,又約定定金的,一方違約時,對方可以選擇適用違約金或者定金條款。意思就是,定金和違約金隻能選擇適用,兩者取其一。現實生活中,有不少認購協議即約定定金又約定違約金的,雖然你已構成違約,但是也隻要給一份就行啦,具體給什麼,人家開發商說了算。

【特別提醒】定金≠訂金

定金與訂金雖隻有一字之差,但可謂是天壤之別。目前法律上對訂金沒有明確規定,其效力取決於雙方當事人的約定,雙方當事人如果沒有約定,一般可視為“預付款”,並沒有擔保性質,若一方違約,另一方有權要退還訂金。許多人在這個地方吃過虧,所以說,以後再簽訂合同的時候,一定要擦亮眼睛啦!

三、能要回定金的幾種情形

按照《商品房買賣合同司法解釋》第4條的規定,因不可歸責於當事人雙方的事由,導致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應當將定金返還買受人。

很顯然,能否要回定金,關鍵在於對“不可歸責於當事人雙方的事由”的理解適用。在司法實踐中主要有以下幾種情況:

(一) 未能就合同主要條款達成一致意見的。

如果認購協議對商品房的價格、麵積、朝向等主要條款沒有明確約定,且後來開發商與購房人又未能就這些主要條款等協商一致,從而未能簽訂《商品房買賣合同》的,開發商應當將定金返還給購房人。因為《商品房買賣合同》之所以沒能簽訂,是由於雙方未能就合同的主要條款達成一致意見,並不是購房人單方違約而造成。

如果你反悔了,又想要回定金,趕快回去看看認購協議有什麼主要條款沒有約定,待簽訂正式購房合同時對不合你意的條款,可以大膽提出異議。

這裏有3點值得注意:

1.不能達成一致意見的條款應是認購書中約定以外的條款,對其中已有的條款直接具有法律效力,無須再次進行磋商。

2.隻有雙方是對合同的主要條款不能達成一致意見的,才能要求退還定金。如果是合同簽訂的時間、地點等對訂立商品房買賣合同不構成實質性影響的條款則不應包括在內。

3.購房者通過對合同提出不合理的苛刻條件,以雙方不能達成一致意見要求退還定金的,則可能被認定具有不願簽訂合同的意思表示,構成根本違約,判令定金不予退還。比如說要求簽訂“付完款必須當天交房,當天辦證,不然不簽購房合同,退還我定金!”等不切實際的條款。

(二) 就補充協議協商未成的。

當事人雙方簽訂補充協議的,如果雙方在平等、誠信的原則下繼續進行了磋商,隻是基於各自利益考慮,無法就補充協議達成一致的意思表示,致使購房合同不能訂立,則屬於不可歸責於雙方的原因,購房者有權要求返還定金。通過增加補充協議從而達到退回定金的目的也是可行的,但是要記住在協議中不能達成一致意見的條款應是重要的、符合實際的。

(三) 因國家出台新政策,購房者不符合購房、貸款條件的。

簽訂《認購書》後,因國家出台新政策,使購房者不符合購房條件或無法取得銀行按揭購房貸款,從而使得雙方未能簽訂商品房買賣合同,屬於不可歸責於當事人雙方的事由,購房者有權要求開發商企業將收取的定金返還。

看完此文,相信大家以後不會簡單粗暴地跑到開發商那裏說“姐不想買了,把定金還我!”等類似的話了。仔細地想一想,你是否存在符合筆者所提的幾種情形,盡量要回定金,降低自己的損失。

聲明

本文來源於法務之家,作者:張鵬程,軍隊律師,圖片來自網絡,僅供大家交流學習,若來源標注錯誤或侵犯到您的權利,煩請告知,我們將立即刪除!


2017年最值得學習的平台

↓↓↓等待您的品鑒↓↓↓

法立方雲課堂

▲長按二維碼“識別”即可關注

法立方雲課堂,一個成千上萬人的學習平台,每周三晚上20點準時開講,利用碎片時間,就能學到資深律師或資深法官或資深檢察官的人生經驗與實務技巧,掃碼關注即可聽課,有疑問可加微信13679591641谘詢。

“閱讀原文”分享更多!