房價打敗的是你的認知,而不是經濟學

不是我不明白 崔健;黃綺珊;範逸臣;譚維維 - 2015湖南衛視跨年演唱會

文:肖磊

 

近國內各主要城市房價的再次拉升,搞出了不少的段子。說前兩天北京一市民買房,賣家報728萬,買家從7點砍價到夜裡11點,最後745萬成交。


還有一個是說,在北京西城區金融街某社區有人出售一套217.5平的學區房,報價4600萬,現低價4500萬出售,網友回復:我們是那缺100萬的人嗎?我們缺的是那4500萬……


於是乎,有評論認為,北京的房價打破了諸多經濟學常識,碾壓了經濟學原理,用經濟學分析房價,已顯得非常蒼白無力。似乎在潛意識裡,很多人認為房價已無解,剩下的隻有歎息和恐慌。真的是這樣嗎?

  

首先需要澄清幾個觀點,在研究房價問題方麵,房價收入比、租售比、房子總價值與GDP的比值、勞動力人口拐點、城鎮化率等,確實都是分析房價常用的角度和公認的條件,但這種分析隻能代表分析師的邏輯,並不代表經濟學。經濟學並沒有告訴分析師用什麼具體資料模型判斷房價。

  

不過值得注意的是,未來的世界,不懂一點經濟學,確實很麻煩,因為每個人無時無刻都需要跟社會產生經濟關係,無時無刻都麵臨著選擇、交易和對資源配置的優化。

  

經濟學(economics),是研究人類社會在各個發展階段上的各種經濟活動(生產、交換、分配、消費以及與之有密切關聯的活動)和各種相應的經濟關係及其運行、發展的規律的科學。

  

《經濟學》作者保羅·薩繆爾森這樣定義經濟學:經濟學研究的是一個社會如何利用稀缺的資源生產有價值的商品,並將他們在不同的個體之間進行分配。


《經濟學原理》作者馬歇爾認為,經濟學是一門研究財富的學問,同時也是一門研究人的學問。

  

無論是薩繆爾森,還是馬歇爾,都在暗示經濟學的一個共識,即研究人的問題。

  

現實生活裡,能夠影響人做出選擇或決策的東西太多,比如空間、時間、政策、文化、預期等等,因此經濟學的目的不僅僅是預測,經濟學更多的是為了從“不確定”中尋找“確定”,縮小未知風險,增大已知利益。

  

在房地產市場,主流經濟學界早就提出了警示,認為土地供給受限,教育、醫療等公共資源配置不均,以及土地拍賣價高者得等導致的開發成本問題,給高房價埋下了隱患。

  

中國房價目前麵臨的問題,不是什麼過於新鮮的事,香港有前車之鑒。

  

房價的飆升,跟國內股市估值一直偏高並無本質區別,當供給受到嚴格的限製時,需求的增長就會製造出稀缺效應,A股歷史上市盈率達到1000以上的公司也並非沒有出現過,比房價瘋狂多了。

  

最近就有一檔股票特別火,叫白銀有色(有色金屬概念),目前市盈率310,一個月前上市的時候,股價是2.8元,現在是14.4,一個月漲了5倍。

  

相比其他市場,房子的漲幅真的不算大,期貨市場螺紋鋼去年四季度上漲了27%,今年年初至今上漲了28%,近半年累計漲幅超過60%。

  

前一陣,有一個小金屬,叫鈷,由於是製造鋰電池的主要原料,價格遭到爆炒,從去年末至今,漲幅已經超過100%。

  

房子的上漲之所以遭到如此之大的關注,原因有很多。

  

房子是民眾的必需品,前二十年中國正經歷快速城鎮化的過程中,幾乎每個家庭都需要解決房子問題,政策對租房者又沒有做出很好的保障,公租房供給稀缺,買房成了在城市落腳的唯一出路。

  

同時,房地產市場也成了地方政府收入的主要來源,跟糧食等其他民生品相比,房子領域政府和民眾的利益存在一定的對立,降房價相當於政府“割肉”。

  

另外,房價近二十年來幾乎沒有一個像樣的調整,屬於上漲週期最長的商品,預期被固化,導致信貸市場大部分資源持續流入到了房地產行業,未來幾十年的購買力被提前透支,需求被集中釋放。

  

因此,房價的上漲,根本就沒有顛覆經濟學的邏輯,而僅僅是顛覆了個人的認知。房子之所以如此上漲,是因為這個階段它被締造成了稀缺品。

  

當然,稀缺二字,是要打個引號的,因為這個稀缺,主要是人為製造的稀缺。

  

一方麵新增土地供給被壟斷,現有城市土地使用效率較低,缺少更合理和精細的規劃,土地浪費嚴重;另一方麵在需求端持續加杠杆,貨幣池子越來越大,信貸擴張迅速,再加上嚴格的資本管製,資金出不去,持有房子的成本又低,為了對沖人民幣購買力下滑的風險,房子成了典型的金融避險資產。

  

當房子變成一種儲藏財富和保值增值的手段,基本上就可以看作是一個金融產品了。

  

表麵看上去,房子在交易方麵有很多缺陷,比如無法標準化、流動性太差,但這在其他金融市場很容易出現週期波動的情況下,流動性差等的問題,反而成了優勢,再加上國內各類限製出售的政策,比如北京就對買完房不滿五年就出售的房子徵收重稅,房子的流動性就更差了。

  

因此,房子的週期,在所有資產裡麵,應該是最長的。這對於投機氛圍比較濃厚的中國市場來說,認知衝擊是非常大的,中國投資市場竟然也有隻漲不跌的東西(房子)。股票一般是半年左右一個小週期,普通商品市場的週期更短,可能還不到一個季度。

  

其實房子的週期,全世界來看都是比較長的,大概二十年左右。日本房價持續上漲最明顯的週期是在1970年至1990年,美國最近一次是1987年至2007年,而且往往在週期最後十年會比較瘋狂,比如日本房價最瘋狂的是1980年至1990年,美國是1998年至2007年。

  

中國這一輪房價的持續上漲開始於上一輪美元的收縮,即1997年,當時正處在亞洲金融風暴衝擊之下,中國穩住了人民幣匯率,房價開始上漲。


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從1997年至2007年,北京的房價大概隻翻了一倍,但從2007年至2017年,北京的房價至少上漲了超過五倍。按照中原地產的資料,今年二月份北京成交均價是70702元/平,是2007年底12000元/平的接近6倍。

  

中國的房價正在走完一個週期,縱然政府和民眾都相信房價不會大幅下跌,但擔憂情緒從來沒有停止過,因為沒有人相信永漲不跌的邏輯。

  

香港的房地產市場一直是一個熱點,中國內地發展房地產市場的最初模仿物件就是香港,但千萬不要忘了,香港依然是固定匯率,內地人民幣匯率問題,對於房地產市場來說,將是一個定時炸彈。

  

香港無論是從土地供給的角度,還是從匯率的角度,都要比內地更容易製造稀缺概念,持有港幣本身等同於持有美元,這是內地人民幣市場難以仿效的。因此,香港模式的“房市”,在內地市場的持續性遠低於香港。

  

高房價的另一個傷害在於,諸多投資者在房產市場獲得的收益,很難再回到實體經濟,這跟股票市場還不太一樣。“賣掉房子移民”的想法在國內中產階級非常常見,尤其是在學區房遭到持續炒作的未來很長時間,這種思潮在加強而非減弱。

  

另一方麵,房產投資獲益者在資金利用效率方麵,是非常低的,也會拉低整個國家經濟層麵的資金利用效率,且會衝擊到整個文化體係。沒有幾個人會賣掉房子去創業,在很多創業者或成功的企業家裡麵,沒有幾個是在炒房上麵賺了第一桶金然後才幹出一番事業的。

  

那麼賣掉已經投資獲利巨大的房子後,更多人會幹什麼去呢?如果不是為了換更大的房子,可以參考買彩票中獎者。

  

上個月,有個英國女孩起訴了彩票公司,因為中獎後百萬富翁的身份“讓她壓力很大”,毀掉了她的生活。


該女子叫簡·帕克斯(Jane Parks)在17歲時中得了一百萬歐元的彩票大獎,這讓她成為了英國最年輕的百萬歐元彩票得主,而後馬上花錢進行了隆胸手術,還購買了兩處房產,每週舉辦3次派對以供自己朋友肆意享樂,然而她表示,在此之後,她一直糾結人生的意義何在。


“我一開始以為中獎會讓生活變好十倍,但是其實卻讓我的生活變糟了十倍。多數時候,我都希望自己完全沒有錢。我經常對自己說:‘我要是沒有錢,生活會變得容易許多,’”簡說。彩票公司表示,會給簡提供一定的援助。

  

最近,因房價問題,有很多話題討論值得深思,“北大清華畢業買不起房”,“學歷不值錢但學區房值錢”等。還有一個段子是說,有幾個朋友聚會完打車去清華,車上聊某人前幾年就買房了,真是人生贏家。


計程車司機默默聽了很久說,我家拆遷分了好幾套房,但我就是一開車的。你們才是國家的未來和希望,如果你們清華北大畢業,人生目標就是在北京買套房,而不是思考這個國家的未來,那這個國家真的沒有希望了。

  

以上段子不論真假,但值得注意的是,當房子開始摧毀很多精英對教育、理想等認知的時候,確實需要拋開功利和現實束縛來徹底反思。

 

房地產市場雖然依附著強大的利益,但不改變房地產市場的運行邏輯,對中國經濟來說如鯁在喉。房地產市場已經變成了逐步摧毀市場化和法治化的市場,參與其中的各方,都在破壞市場經濟的各種底線。

  

一個充滿歷史和智慧的國家,一個能夠在各種歷史重大節點上都能化險為夷的國家,應該會想出很好的策略來解決房地產市場的問題。當然,依法解決更好。依法對於這個社會真的是太重要了。

  

上周,我們的鄰居韓國,判樸槿惠下臺的女法官李貞美卸任,韓國憲法法院為李貞美代院長舉辦了卸任歡送會。李貞美在發表離職演說時稱,“罷免總統是一個非常痛苦和艱難的決定”。她還引用中國古代思想家韓非子的名言“法之為道,前苦而長利”,強調要實現法治主義。


最後我想說,中國的房價,根本沒有顛覆經濟學,就連最基本的經濟學常識都沒有跨越,從土地供給和使用規劃、戶籍製度、稅收平衡、農村土地確權等方麵抓緊解決房地產市場的問題,才是刮骨療傷,前苦而長利。


文:肖磊 / 源自:新浪財經意見領袖。ID:kopleader。點擊本頁左下角“閱讀原文”可以流覽原文頁。


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