房產的“死多頭”——任誌強


如果說誰是房產的“死多頭”,


那無疑非任誌強莫屬了。


這不,2017開年就又來了一炮!




本文為任誌強先生在钜派投資集團2017年上海宏觀經濟展望暨投資策略會上的分享。(精簡)


。(全場笑)




這表都是統計局的數字啊,為什麼先說固定資產投資呢,因為它和房地產有密切關係,和民間投資也有直接關係。民間投資直接下降,說明民間投資對中國經濟沒有信心,所以大量資金外流,導致外彙變化等等,這都是有密切關係的。


01

國家會不會讓房地產掉下去?


其實民間投資低迷但不能說沒有增長,它這個是3.1%的增長,其實這3.1%的增長裏還有問題:它的整個在固定資產投資中占的比重是下降的。高的時候占到百分之七十幾,現在隻有六十出頭兒吧。民間投資下降對中國的經濟影響是巨大的。

 

房地產開發投資增長率也是,6.6%變成6.5%,一個平穩下降的趨勢,這個趨勢是從什麼時候開始的?2016年10月份以後。10月份出台了很多政策,這個國慶長假的時候,十幾個城市出台了政策。很多人說我放假出去玩玩,回來一看房子買不起了。這個確實有很大影響。但是我們看到15年12月份是1.0%,今年漲到這麼多,已經很不錯了。


換句話說,如果沒有中國房地產投資的增長,16年的gdp就掉下去了。


所以不管你怎麼罵房地產,你還是得求著它。它要是沒了經濟就慘了。我們2015年6.9%的gdp,你要是扣除了房地產和基礎設施建設剩多少呢,4.8%了。


如果我們按今年計算,16年3個季度的gdp增長是6.7%,扣除了是4.4%了。那我們隻看房地產,單獨計算房地產是占0.8%,那麼房地產相關投資占多少呢?就是鋼鐵水泥木材那些,占0.7%。那今年沒有房地產就剩5.2%的gdp了。所以說房地產不可或缺,在整個國民經濟的增長中作用是巨大的。


我們再說稅收,房地產在稅收增長中貢獻是最大的,占29%。


所以告訴大家一個什麼意思,就是房地產不管怎麼調也不能讓它掉下去,不能讓它沒了。


02

大城市的房價是人口增長帶來的,是堵不住的


北京最近提出一個“誓死守住人口2300萬的底線”,這是公開登在報紙上的。北京曾經有過一個規劃,在王岐山當市長的時候提出來的:在2020年要守住1800萬人口的底線。這是國務院批準的。


大家都知道王岐山是2003年上任,那麼這個規劃實行了多少年呢,到2008年的時候北京人口是1900萬。已經打破了2020年的城市規劃,為什麼房價高呢,你說你2020年1800萬人口,國土資源部就按這個蓋個章批土地指標。可是我們早已經1800萬了,可土地指標沒有變。


那麼今天還有一個問題就是2300萬的指標能不能堵得住。大東京是多少人呢,3750萬。那麼大東京為什麼這麼多人口呢,它當初1200萬人口的時候跟北京市一樣,下決心要把人口控製住,於是就修了一條高速鐵路,說半個小時就能到大阪,說東京人都到大阪去吧,於是呢大阪人就都到東京來了。(全場笑)


北京也修了一條,修到天津,說半個小時就到天津,於是天津人就到北京來了。


這個城市的吸引力啊,種種因素使得人們一定會往大城市跑。所以能不能守住2300萬人口,這是一個巨大的難題。把人轟走,你轟得走嗎? 


所以這個房地產是漲還是跌呢?和人口有關係。


大家說鄭州漲了,我說鄭州就該漲!不漲就錯了!全國唯一有米字型高鐵的城市就是鄭州。覆蓋的四億人口去哪兒都可以很快,所以鄭州嚇得夠嗆,老出台政策,一輪不行兩輪兩輪不行三輪,你把鐵路拆了你看能漲嗎?


銷售大家能看出來,東部中部都增長很快,但西部不行。西部能不能快增長?我覺得永遠不行,西部之前有條線叫什麼什麼線,一邊人多地少一邊人少地多。總理說能不能改變,改變不了,線一邊都是荒地,你怎麼去改變。有人說把賭場擱那邊可能行,我說把中央搬那邊就行啦。(全場笑)


現在的問題是它沒人去,那就漲的慢唄。東部中部人口流入多,那就漲的快唄。

03

中國的房價為什麼說控就能控住?


去年房價漲的多,很多人說是因為我們的貨幣政策導致的,我個人覺得是瞎說,房價上漲和貨幣政策沒有任何關係。


嚴格說起來,我們曆年的房價變化都和政策有關係,和經濟無關。因為去年經濟增長是從6.9%降到6.7%,它是個下台階的過程,那為什麼房價猛漲呢?所以我們說房價上漲和經濟增長無關。


但我們看看以前,任何一次房價變化和政策變化都是一致的。想讓你上就上,想下就下。所以說中國的房地產市場其實是一個政策市,政府說不讓漲那就不漲了。


很多城市接到住建部指示,要求把房價漲幅控製在2%以內,那麼怎麼辦呢?地方政府沒辦法,就看那個報表,你要網簽漲的很快就不讓你簽,不給你發銷售證。萬科現在急的夠嗆,不給它發就賣不了~那怎麼辦,低價房子先猛賣,之後才允許高價房子網簽,然後告訴你這個漲幅平衡了。


那麼宏觀經濟周期和房地產經濟周期不是對等的,不是同上同下,完全是按政策周期。


現在房地產政策有一個不確定性,今年、明年、未來怎麼樣?沒人敢說。我們要預測都是根據現有政策做決定,但是實際結果一定會根據未來的新的政策。周期是多少?很多人說十幾個月,這是政策變化的周期,通常18個月變一次,12個14個也有,一年半左右。政策周期決定了房地產經濟的增長情況。


04

中國房地產市場存不存在去庫存?


大家說我們現在有多少多少的在施麵積,接近70億平米,庫存太多。那些房子早沒啦!為什麼沒了呢?我們看看銷售麵積和竣工麵積之差,今年銷售13億平方米,竣工麵積10億,有3億是什麼呢?是期房。裏麵還有不能銷售的麵積比如車庫,車庫在統計局裏是不計算麵積的,是按個數算的。


那麼我們扣除一下發現,在施麵積大部分沒啦,很多房子是已經被賣掉啦,現在期房一般兩三年交房,所以在建設期內老是統計在在施麵積裏,那房子早就被賣掉啦。所以我們計算庫存時要搞清楚到底還有多少房子和多少沒賣的房子。


那麼我們可以來看看這一輪房子為什麼漲價,這是上一輪的土地負增長。前麵我們說了,前兩年土地負增長,凡是土地負增長,下一輪就是一個高峰。所以13、14連續兩年土地供給負增長,16年又漲價。13年我就說價格得上去,為什麼,因為12年土地供給掉下去了。


13年有一個人跟我打賭說要裸奔,我後來也不知道裸奔沒有,反正他認輸了。房價為什麼你任誌強老說的對呢,就是這個數據在這擱著。第一個是政策變化,第二個是基礎數據。如果二者相吻合那就會漲價。


這是開發投資,土地供應下降那開發投資也下降,庫存沒了,那價格就漲。

我們想告訴大家的就是:房地產和土地和政策產生直接關係,和貨幣不產生直接關係。


05

我們的房價真的很高嗎?


那麼我們房價到底漲了多少?我們92年全國平均房價是996塊錢,那麼15年是6472塊錢,16年是多少?數據還沒出,估計在7100、7200。相對於6400來說接近於增長10%,增長很快。


但我們從曆史上看,誰還記得92年大學生畢業工資多少錢?80塊。80塊對900多。2015年大學生畢業工資多少?3750塊。80塊對3750是增加多少倍?40倍。房價多少倍,6點多倍,你們說房價是高了還是低了。


所以都說中國的房價有泡沫,我是有點疑問,我也不敢說反對,是吧。反正我是有點疑問,到底是房價增長快還是工資增長快。你們說大學生三千多算高工資嗎?不算啊。如果說這個數錯了就是統計局錯了,我用的是統計局數字。都說中國房價收入比不得了了,如何如何了,我倒覺得挺好。


中國2010年房價收入比大概是7.49,2015年6.29,呈下降趨勢。6點幾你還不知足啊?挺好的啊!有人說個別城市,個別城市你在美國也一樣很高,看看香港36.8、德國9.94,很多人吹德國房價不漲,那都是曆史。2010年以前不漲,之後猛漲,為什麼?大量移民進去了,所以我們沒覺得中國房價收入比和國際上差那麼多。

06

中國人買房的杠杆率高嗎?


都說中國房地產杠杆高,這都是人民日報寫的,寫了三四篇文章說要去杠杆,去什麼杠杆啊?我們首付是世界上最高的,我們現在有的首付是70%,你還有杠杆嗎?你30%首付連2.5倍杠杆都不到。所以說中國的房地產有沒有杠杆啊?我覺得他們都是瞎說,沒算過到底杠杆率有多高。


來說個貸,我之前說這個的時候是當著人民銀行一個副行長的麵兒說的,在中國四十人人論壇。那個副行長說杠杆高,我當時就反駁。我說你知道有多少杠杆嗎?他說我們今年增加多少多少個貸,我說你知道總量多少嗎?他隻知道新增。



我們看16年9月,房地產銷售8萬億,新增多少?2萬3千億。那麼新增個貸多少?5900多億。所以這個副行長說杠杆高。我們看新增個貸5900多億對全部的17500億個貸來說是很高,但是我們看看新增銷售是多少。所以說一手房,這裏隻包括一手房啊,我們隻有0.21的杠杆率,所以你說買新房的杠杆率有多高嗎?不高,換句話說百分之三四十靠七八成的貸款,剩下的靠全款。


去年是多少,去年個貸在一手房是23%,今年是下降的。去年23%今年21%你憑什麼說是貨幣政策導致杠杆率上升。


個貸分三種,到現在為止個貸按央行的數據大概是3.9萬億。第一種是一手房市場的,占總量20%左右,新增量中占25%左右。第二種是二手房貸款,大概占一萬億左右。那麼剩下的是什麼呢,住房抵押貸款。


比如說我是一開工廠的,我抵押房產也好廠房也好,我去貸款投入生產,這也算個貸。但這部分錢並不是用來買房炒房,但是央行沒把這三個數據分開,就給中央一種感覺:我們的新增貸款這麼多,杠杆這麼高。


等我把這些數據說完,央行副行長說這些統計的數據不對,我說你對麵坐的就是統計局長。他不好意思過會兒就走了。


你得把這三個分清楚分析啊,最後的結果是什麼,就是大報小報報道貨幣政策導致房價暴漲、個人貸款杠杆過高如何如何……哎呀,我真有點傷心,這些人怎麼沒有點文化呀。(全場笑)


07

一個起決定性作用的數據,竣工銷售比





我特別想讓大家看清楚這個數據,就是我們今年的銷售和竣工的比例。大部分房地產分析家從來不看這個,或者說不知道有這個。


就是我們現在銷售的房子和竣工的房子比例是什麼關係,你們別說我讓你們投資買房子啊,但是這個比例告訴你說,從住宅來說是1:2.12,什麼意思啊?竣工了1,賣了2點多,你們說庫存有多少,你們說該不該漲價。


如果年年都是這樣還有多少房子給你賣啊,傻瓜都知道這是什麼關係。這個我一說什麼他們老批評我,所以我也就暗示你們一下就算了。


有這麼多記者在這我可什麼都沒說啊,這都是統計局的數據,今天說的一律以統計局數據為準。這數據都告訴你們了還想什麼呢,我一開始看你們這叫投資策略會還是什麼,還討論什麼討論,這不簡單的很嗎。(全場笑)


我們看大部分土地供給沒有供應到人去的地方,今年李總理說要有一億人進城,增加了一萬兩千畝的指標。國土資源部把這些指標全都分給了二三四線城市,一線城市一畝地沒拿到。但我們想想這個人流是往哪裏跑呢?這就是供給側的關係問題。


08

小學生和一人戶決定了房價上漲


前幾天有一個文章,用的是什麼數據呢,不是人口絕對增長的數據,用的是小學生增長的數據。如果是成年人增長,這個數據不一定有效。為什麼?成年人進城市可能增長很快,都是農民工,但他們租房住不買房,一到春節就回家了都走了。所以要看人口增長裏小學生占的比重多大,小學生一來,說明一家子在這生根了,小學中學12年跑不掉的,這個是真實的人口增長。孩子大了得買大房子,再長大還要買房。


我們光看人口增長數據很難判斷它是農民工進來了還是高水準人員進來了,但是看小學生是最容易判斷的。所以小學生增長的城市一定是將來房價暴漲的城市,因為它延續十幾年,而這一定是供求關係惡化的過程。


那麼我們說現在的房價指數為什麼不代表真實的房價,我們前麵說了,有人為控製的因素。所以當價格不能成為信號的時候,就要靠曆史經驗來判斷,或靠城市來判斷。城市的自有化率影響很大。大家都認為是提升的,我們認為是下降的。為什麼?一人戶增加了。


你們知道上海的一人戶占比是多少嗎,26%,北京27%多點。他可能戶口還在家庭裏,但他一人住著一套房子。所以這個變化是巨大的,因此,一人戶增加導致整體增長。全國最近一次人口普查時增加多少,一人戶增加11%,這是指全國。


說老齡化人口減少,減少結果是什麼,結果是需要的房子更多了,你們想象不到吧。你們認為人口減少了、老齡化了以後房子的需要少了,錯了!老人越多需要房子越多,上海每家庭人口指數是2.64,北京是2.48,什麼意思?一個家庭裏不到三個人,導致什麼呢?我三個人得要兩套房子,德國也是這樣。


所以房地產在未來發展過程中始終保持一個穩定增長過程,但是會不會再高增長呢,不會,就是說它穩定在10-13億平米之間。你要說17、18億也很難,一年也容納不下那麼多。所以說它是一個相對穩定的,麵積可能不變,但是錢謔謔漲,因為土地越來越貴了。所以這個變化還維持了一個gdp增長過程,因為gdp就算那個錢,不算那個總量。


09

中國獨有世代關係會導致房子過剩嗎?


主持人代現場觀眾提問:現在很多家庭爺爺奶奶姥姥姥爺還有父母都有房,可能還不止一套,而孩子隻有一個或者兩個,從這個角度講會不會未來的房子一定會過剩?就會很快出現飽和呢?


任誌強:你們是不是都盼著你們爹媽快死啊?說這種話的人一定是壞人。(全場笑)


舉個例子,1960年德國7300萬人口,1900萬家庭;到了2010年德國有多少人口呢,8100萬,有多少家庭呢?4千萬。什麼意思呢?一個家庭隻有平均2個人了,換句話說,之前2000萬套房還富裕,現在需要4000萬套了。


為什麼用德國舉例子,德國是全世界人口老齡化排第二的國家,第一名是個小國叫什麼我忘了,中國排第十位。德國告訴你,不要以為老人會死掉,他不死,就算兩個死了一個那房子還是他的。提這種問題的人太壞了,我們要把他打倒。(全場笑)


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時間: 2017年3月25日-27日

地點: 中國●杭州

參與資格:文旅地產開發商及產業鏈 董事長 總裁 400人

峰會特色:實操專家講解+案例分析+模塊總結+實地考察


峰會主題


第一板塊:特色小鎮產政策及發展趨勢解讀、標杆項目實操分享

第二板塊:特色小鎮運營模式創新及實踐

第三板塊:歡迎晚宴、文旅創新IP資源鏈接

第四板塊:文旅、特色小鎮項目IP打造、核心價值提煉及運營創新

第五板塊:文旅、特色小鎮項目投融資創新模式解讀與實踐

第六版塊:特色小鎮標杆項目實地考察研討考察項目一:雲棲小鎮;考察項目二:玉皇山基金小鎮;考察項目三:宋城演藝小鎮)


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