【房產】房價越調越高,因為它不僅是個經濟問題

9:07 房價越調越高,不僅是經濟問題 來自財經第一聲

環球時報總編輯胡錫進昨天說了句真話。

 

在主創的脫口秀節目《胡侃》中,胡錫進跟年輕人聊起了買房的事。他以“過來人”身份語重心長地建議,房子確實很重要。隻要有能力,能把全家的錢湊起來夠首付,月供也能承受,別猶豫了,能早買就早買。自住房沒啥虧了賺了的,買了心理就踏實了。

 

這個節點,正值全國各地開啟新一輪限購限貸模式。現在買,還是再等等?這回,恐怕大多數人站胡總編輯。畢竟從曆史經驗來看,政府一調控,上帝就發笑。


中國房地產不能承受之重


需要認識到的是,中國的高房價問題早已經不是單純的經濟問題。它既遵循了國際樓市的一般規律,但也深具中國特色;它既是過去和現在的,也可能是未來的。分析中國樓市,必須在獨特的中國房地產製度框架下進行。

 

中國房地產的背後是什麼?我們最耳熟能詳的,叫土地財政,叫饑餓供地。

 

舉目神州大地,處處都是地方政府的吊詭舉動:一方麵,低價向企業轉讓工業用地來獲得增值稅和企業所得稅;另一方麵又憑借對城市土地的壟斷地位,以非常低的成本,獲取商住用地的高額溢價和相關稅收。

 

地方政府以地生財


在高房價的責任之辯中,政府怕是很難獨善其身。以房地產為核心,地產商影響政府決策,賺取最大利潤;地方官員為房地產業推波助瀾,從中獲得GDP和政績。在公開可查的數據中,土地出讓金可占到地方一般預算收入的一半。可以說,在土地財政製度設計中,地方政府是房價上漲的受益者,也是地王的製造者,更是地王的最大獲益者。

 

但是,地方政府本身並不想背這個鍋。1994年分稅製改革後,中央與地方之間財權上移、事權下放的不匹配,讓地方政府一度處於財政懸崖的邊緣。這裏有個新區要開發,那邊有座橋要修,還有明星企業要扶植上市,哪來的錢?沒有錢,市長在任內很多事情做不成,自然就沒有政績。要想發展地方經濟,幾乎隻能“以地生財”。

 

房地產的另一關鍵詞是貨幣化和金融化。在我國貨幣化的過程中,樓市水到渠成地成為資金蓄水池,房地產價格因此在某些市場化程度較高的城市異軍突起。而在房地產的金融放大功能下,巨量按揭貸款的產生,刺激貨幣繼續增發、信用加速擴張,進一步推高資產荒,再加速推高房價。長期高速增長過程中積蓄起來的國民財富,這時卻衍生出大量的金融風險。

 

換言之,房地產已經成功綁架了地方政府和金融體係,關聯了太多的產業。房地產一旦異動,必然引發連鎖反應和係統危機。本來最多是房地產行業層麵的協調,在中國卻上升成了國家經濟戰略的事情。Too big to fail,房地產已經是大而不倒。


別誤會了房地產的調控目標


有了這個前提便可理解,我國房地產調控的首要目標並非下調房價,而是預防崩盤,也即中央多次提到的“不大起大落”、“抑製資產泡沫”、“防控金融風險”。以此為目標觀察中國房地產的調控政策可以發現,政策其實自有其邏輯與合理性。

 

實際上,我國的房地產政策一直都是看宏觀經濟臉色的工具:宏觀經濟好的時候,房地產調控就嚴一點,而宏觀經濟下行的時候,房地產調控就成了擺設。

 

具體到房地產的調控手段,來來回回也不過這幾種:在開發端,銀行禁止配資拿地、收緊房地產企業的融資渠道;在市場端,提高首付比例、取消貸款買房折扣、推遲發放開發商預售證、樓盤銷售按月放行。

 

政府一旦嚐到了行政手段的好處,久而久之,對行政手段的依賴就成了習慣性行為。這些行政工具就像政府手裏隨便捏的橡皮泥,其共同點在於,無一不提高了消費者的購房成本。以抑製供給的方式調控房價,適得其反。任誌強曾經就放炮:錯誤的調控手段會讓需求在一段時間以後集中爆發,所以下一輪會比這一輪漲得更高。

 

調控的關鍵點,是在盡量擠泡沫


這麼多年,樓市火爆、調控、再度反彈的周期反反複複,每一輪的經驗教訓高度相同。調控政策製定者難道不懂?房價越調越高的江湖之音無法上達廟堂?還是說,政府的學習推演過程真的慢了不止一拍?

 

更合理的解釋是,政府或許從來就沒有想過要放開房地產的供給,尤其是在一二線城市。以房地產供給側最重要的土地市場來說,過去我們以為的“調控政策改變供地數量”的說法,是不是說反了?

 

從現實來看,更常見的順序是——並非調控政策決定政府的土地供給,而是在確定了土地供給製度的基礎上,再製定調控政策。房地產供給側改革本來應該是人往哪去,土地往哪供,但這幾年,土地資源與人口流向往往是錯配的。人越往大中城市流動,這些城市的供地計劃越不給力。

 

政府壟斷土地市場,當然也自有其好處。此前有觀點認為,如果從租售比、房價收入比等指標看,北京的房價打敗了諸多經濟學常識。的確,如果在一個自由的土地市場上,這些指標可以讓房價自我調整,但在中國的供地製度下,這些指標早就超過了臨界值,但業內卻空發“崩盤”警報十幾年,年年被打臉。

 

這也意味著,房價其實盡在政府掌握之中。這恐怕也是曆年房地產調控失敗的主要原因。於是乎,地方政府業績高照、銀行利潤短期內快速上升、房地產企業盆滿缽滿,但是絕大多數民眾離房地產市場則越來越遠。


有多少官員認為住房已成政治問題?


其實,也並不是所有人都揣著明白裝糊塗。早在10年前,時任廣州市長張廣寧就以一句“住房問題就是政治問題”, 直擊中國房地產的命門。張廣寧當年放言,對於房價調控,廣州是下了決心的,也是有底氣和信心的。這不是隨便說說,作為一級政府,說到就一定要做到。

 

十年調控,房價永遠都是昨天便宜


但是,廣州樓市的走勢如你我所見。不是張廣寧所言有誤,而是他的一己之力遭遇了具有強大慣性的偽市場化狙擊。張廣寧所領導的政府很可能早就被房地產大鱷“綁架”, 房價地價暴漲是中國房地產政策係統性偏誤長期累積的必然表現,已經不是一介市長或一個區域所能獨力解決的了。

 

回到這一輪房地產調控,從去年的9·30政策,到現如今各地的限購潮,既沒有證明其對整個房價的走勢起到明顯的遏製作用,更沒有為過去十幾年的調控正名,而隻是延續了張廣寧式的尷尬。

 

房價越調越高的黑色幽默,恰恰說明追求短期效應的房地產調控思維應該徹底終結,取而代之係統性的製度建設。過去,房地產的高速發展為政府靚麗的經濟數據貢獻不少,但房地產和房地產政策回歸社會和民生的本質,而非經濟發展的工具和穩增長的手段,這是早晚要經曆的轉型,但這樣的轉型來得越早越好。