房價上漲已脫離經濟基本麵和真實住房需求 日本人眼中的中國樓市 佩服這些調控的人

王微:房價上漲已脫離經濟基本麵和真實住房需求




3月以來,近20城出台了相關的調控政策,新一輪樓市調控風暴來襲。日前,《政府工作報告》起草組成員、國務院研究室副主任韓文秀談今年的樓市調控總要求,既要去庫存也要穩房價,同時還提到對於過快上漲的城市,相關部門和地方政府要進一步出台政策。當前樓市麵臨哪些風險?熱議的房地產稅到底有什麼作用?未來的房地產市場如何發展?

為了解答這些問題,鳳凰財經記者在2017年中國發展高層論壇上專訪了國務院發展研究中心市場經濟研究所所長王微,對此進行一一解讀。

記者:今年來,高層多次會議提到要“防範風險”。房地產方麵,您認為當前麵臨哪些風險?如何處理這些風險?

王微:在一係列政策的推動下,2016年房地產市場回暖、“去庫存”取得了積極成效,但也帶來了新一輪房價過快上漲、引發泡沫風險隱患的問題。值得注意的是,這一輪房價快速上漲及其泡沫風險積累,是在經濟增長趨緩的背景下,由過度寬鬆的金融條件引發的,通過推動居民杠杆率快速攀升,大量資金“脫實就虛”,極大刺激投資投機需求,形成了房價、地價高位輪動快速上漲,從一線城市“點漲”向二線熱點城市及周邊三四線城市蔓延的“普漲”態勢。深圳、上海、北京全年新建住宅價格同比上漲49.5%、37.5%和32.1%。2016年1-11月份,房地產開發企業土地購置麵積同比下降4.3%,土地成交價款卻同比增長21.4%。

總體來看,房價上漲已經脫離經濟基本麵和真實住房需求,與日本1990年房地產泡沫破滅前的情形有相似之處,其可能帶來的風險已不容忽視。全球來看,應對資產泡沫風險是一個世界性難題,沒有成功經驗可以參照,但有許多教訓可以汲取。因此,需要堅持“不刺破泡沫”的調控底線,認真研究防範房地產泡沫風險的相關調控政策,特別是研究金融政策和土地政策的正確使用;同時研究應對不同風險情境下的政策預案,防止房地產泡沫風險向金融和經濟領域蔓延。

記者:自去年中央經濟工作會議提出要建立符合中國國情房地產市場長效機製,“長效機製”就受到了廣泛關注。您認為,今年會有什麼新的進展?

王微:房地產問題從來不是單純的房屋建設、分配和管理問題,也不僅僅是經濟發展問題。“房子是用來住的、不是用來炒的”,關鍵是將房地產市場發展定位回歸住房屬性。而研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性製度和長效機製,也不能就房地產談房地產,而要緊緊抓住“國情”和“市場規律”這兩個關鍵點,把握影響房地產發展的主要因素,更加重視從長周期、國際比較和全局的角度出發,處理好房地產發展與國民經濟、區域發展、人口結構、城市規劃以及產業布局之間的關係,綜合運用金融、土地、財稅、規劃、立法等多種方式和手段,為房地產市場的平穩健康發展奠定堅實的製度基礎。從這個意義上來說,需要研究和出台的政策不是單一的,有關部門都在加緊研究,可能就會陸續出台。

鳳凰財經:建立“樓市長效機製”,您認為應該首要解決那些問題?

王微:在基礎性製度和長效機製的研究中,首先需要高度關注房地產市場體係及相關製度和法律方麵的研究。特別是在住房需求加快調整和提升的過程中,加快研究促進新房、二手房和住房租賃等多層次住房市場體係的完善和製度調整。

其次,加強對金融、土地、財稅、投資等住房資源配置方式及相關製度安排的研究。例如,在土地供給和規劃方麵,要盡快破解一線及熱點城市因住宅用地供應不足、部分三四線城市土地供應量過大和住房供給過剩問題,建立根據人口總量和結構變化確定住房土地供應的機製。

第三,進一步研究和厘清房地產領域中央與地方政府的關係問題。過去中央和地方在房地產調控體係中的關係始終沒有理順。中央政府在製定調控政策中容易“一刀切”,在金融、住房供給結構等方麵,尚未按照“一城一策”原則進行製定,“失調”和“過調”現象增多,加劇部分城市的住房市場波動。因此,當前需要加強我國住房製度頂層設計,進一步明確中央政府在製度設計、土地、金融等資源配置政策方麵責任,逐步強化地方政府調控、監管市場的責任和權力,在利率、首付比例等方麵,更多賦予地方政府一定範圍內的自主權。

記者:您提到要理清政府和市場的關係,具體是指什麼關係?

王微:實際上,在房地產領域政府對市場的行政幹預比較多,比如現在的限購、限貸、限價等,不利於市場機製作用的發揮。當然,促進房地產市場健康發展,還是離不開政府的作用,而且需要更好地發揮政府的作用,不僅是在製定市場規則、立法、規劃、基礎設施、公共服務等方麵,更重要的是要為中低收入階層提供保障或政策支持。,政府應給中等偏下收入人群提供一些政策支持,這都是政府的作用。

再有,還需要進一步區分中央政府與地方政府的不同作用。中央政府應當更多在立法、規劃、財政支持等方麵發揮作用;地方政府則應更多在土地供應、城市基礎設施、公共服務和穩定市場方麵發揮作用。特別是在房地產市場分化、不同城市之間發展差距是很大的情況下,更加需要發揮地方政府的作用,因城施策,讓更多地方政府結合本地情況來發揮作用。

記者:現在大家都在談房地產市場的供給側改革,那您覺得需求側這邊有問題嗎?   

王微:當前中國住房需求正處在快速變化的過程中,正在告別從無到有,轉向從有向好的新階段,現有的房地產市場供給結構住房需求日益多樣化、多元化、多層次,供求結構矛盾比較複雜,需要通過政策的調整、機製的設計讓供給跟需求之間能夠相互匹配。現在是供給相對僵硬或不足、不適應。比如老百姓收入提高,形成了巨大的住房投資需求,需要合理引導和提供投資渠道,不在房地產上,那麼在其他方麵也應該提供多點渠道。即使在房地產方麵也可以開拓新的投資渠道,比如說國際上的房地產Rets,就是一種可以讓老百姓分享房地產投資收益的方式。

記者:但是供給側的話,現在提的最多的就是擴大供地麵積,但一線城市比如北京人口大量彙集,而地是有限的,這種矛盾怎麼處理?   

王微:所以城市化發展需要打破行政區劃,要打開市場空間。這就需要加快促進以大型城市為核心的都市圈或城市群的發展,就要圍繞中心城市讓周邊的中小城市發展起來,通過產業發展、基礎設施供給、公共服務配置,來提高中心城市/小城鎮的居住環境和發展能力,形成產城融合,改善就業環境,這樣大型中心城市的人口才能走出去。通過城市群的建設讓人有更多選擇,有更大的發展空間。

記者:您提到房地產稅收是一個未來地方的一個主要的稅種,出和不出其實並不僅僅涉及到房地產調控的問題,它涉及到中央和地方政府的事權和稅收關係的調整問題。能具體解釋一下嗎?   

王微:房地產稅會對房地產市場產生影響,會影響持有成本。但是各國房地產稅政策目標更多是為地方政府提供穩定的稅收來源,進而為城市提供更好的公共服務。所以,我說房地產稅不僅僅是針對房地產調控,也涉及到政府稅收體係的調整。 鳳凰財經 楊芳




日本人眼中的中國樓市:一線城市房價已超過泡沫年代的東京




由國務院發展研究中心主辦的“中國發展高層論壇2017”於2017年3月18-20日在北京釣魚台國賓館舉行,主題為“中國與世界:經濟轉型和結構改革”,野村控股株式會社會長古賀信行出席並發言。他認為,中國一線城市房價已經超過八十年代末地產泡沫時代的東京了。很多城市出台了調控政策,但對於普通中國人來說,雖然這個房價有所回落,但是依然是高不可攀的。

他表示,中國房價上漲的根本原因在於是地價的上漲,地方政府非常樂於來維持高地價的。他建議賦於農民對土地的所有權,讓農民可以直接把土地拿到市場進行交易。同時發展公租房,進一步分散人口。

以下為演講實錄

古賀信行:在中國一線城市房價應該達到了泡沫的水平,像北京、上海、深圳的房價高達了家庭收入的20倍以上,這個水平已經超過了八十年代末地產泡沫時代的東京了。所以為了控製這種泡沫的膨脹,很多的城市出台了調控的對策來加強對住房貸款,以及購房資格的限製。但是,對於普通中國人來說,雖然這個房價有所回落,但是依然是高不可攀的。

中國房價上漲的根本原因在於是地價的上漲,當前的土地製度之下,地方政府從農民裏征收土地,尤其是在大城市周邊的土地,低價收進來,然後高價賣給開發商,那麼這個中間的差額就是這些地方政府一個非常重要的財政收入來源,所以,地方政府非常樂於來維持高地價。

此外,政府又為了維持比較高的糧食自給率采取了堅守更低紅線的方式,這就導致了農業用地難以轉化為其他的用途,城市化所需要的土地的供給大幅度的受到限製,從而進一步的加劇了地價和房價的上漲。這樣的惡性循環加劇了價格的上漲。

那麼為了解決這些問題,我認為政府需要執行以下五項政策,第一是賦於農民對土地的所有權,如果農民可以直接把土地拿到市場進行交易,土地的供給會增加,土地的價格會隨之下降。

第二取消更低紅線的政策,即便更低減少了,糧食的自給率仍然是可以通過更低集約化提高農業生產率來得以維持。

第三個政策是穩定地方政府的財源,找到新的財政收入來源來替代國有土地使用權的出讓收入,擺脫對土地財政的依賴,加快這個實施以個人住房為對象的房產稅。那我知道上海和重慶這兩地現在正在做房產稅的實行。

第四是要大力發展房屋租賃市場來建大量的公租房,提供給中低收入者。那麼或者在極端的情況下,可能隻有本地戶口所有者才可以申請,這是現在中國各地政府的通常做法,需要本地戶口,這個應該放寬,入住的資格應該擴大到農民工。

第五點是應該進一步分散人口,現在基礎設施的建設投資和相應的就業機會都集中在部分大城市,那麼結果這些地區的土地和房價就會上漲,但是如果我們把基礎設施建設向周邊一些小城市分散的話,我們也可以分散人口,這樣的話就能控製房價的上漲,謝謝。

樊綱:中國房地產的市場和日本80年代的時候的房地產市場情況,原因有沒有相似的地方,您看來中國的房地產市場是不是會重蹈當年日本房地產市場的同樣問題。您有什麼看法?

古賀信行:我認為中國的現狀和日本過去有相同之處,也有不同之處。當時在日本泡沫經濟的時候,日本處於一種過渡發放貸款的狀況之中,除了銀行發放的房地產貸款之外,還有非銀行的專業金融機構,日本叫做住宅專業金融機構發放的貸款。我知道中國也有所謂的影子銀行的問題,這個和過去日本銀行或者是說銀行以外的金融機構提供大量的資產貸款,導致土地價格上漲是有相似之處的。

另外,在80年代,日本麵臨著勞動力不足的問題,導致了潛在增長率大幅度的下降,中國當今也同樣受製於勞動力的減少,所以潛在增長率也是大幅度的下降。針對這種情況,如果政府試圖通過強行的實施自行政策,來實現超出潛在增長率的高增長目標,結果就會引發資產泡沫。

另外,當局為了控製彙率的上升,主動的去幹預外彙市場,結果就導致了本國的流動性膨脹,這樣的話就造成了流動性過剩所帶來的價格上漲。我們認為過去的一段時間,中國為了控製人民幣幣值的上升而進行市場幹預,結果引發了流動性膨脹的問題,進而造成了房地產價格的上漲,這也是和日本比較相似的。我認為這兩者實際上都是孕育著比較大的危險。

 但是實際上與80年代的日本相比,當今的中國可能還麵臨著更大的風險。剛才我提到在80年代,日本除了從銀行貸款的方式提供給房地產開發企業的貸款之外,還有所謂的非銀行的住宅專業金融機構,他們也提供了貸款,中國是有影子銀行,同樣起到了這個作用,但是需要注意到的是日本的住宅專業金融機構,是從銀行獲得貸款,然後再次轉貸的,銀行向住宅發放貸款的時候,這些貸款都是被寫入銀行的資產負債表得到反應的。而中國的影子銀行是完全獨立於銀行之外的,不反應在銀行帳戶上的貸款。如果真正中國的影子銀行出問題,出現了違約的情況的話,很可能會給中國的金融係統帶來比日本當時更大的衝擊。

 另外,還考慮到了中國銀行更多是國有銀行,和日本的民營銀行不一樣,大家都有一種期待,如果真是銀行出問題的話,可以指望政府出手相救。在彙率的自動自由幅度方麵,中國和日本也是不同的,這一點也是令人擔心的。

 剛才我提到了幾點中國和日本不同,而且有可能孕育更大的風險的地方,但是最後還是想提一點,是中國和日本規模的不同。而且兩國也存在著發展階段的不同。日本在泡沫破滅的時候,從經濟發展的角度來說,已經處於成熟國家的行列。預製相比,中國雖然潛在增長率有所下降,但是仍然處於發展中的階段。隻要很好的發揮後發優勢的話,還是有進一步發展的潛力。新浪財經



 葉檀:限購限貸瘋狂搶房 佩服這些調控的人 



限購限貸出台 瘋狂搶房不止 實在太佩服這些調控的人了

我實在太佩服製訂政策的人了,從最近的彙市、樓市的調控舉措來看,這些製訂者手上舉著重型武器,還占據了道德高地。2015年股災仿佛是道分水嶺,突然把一些懂金融的行家震出了水麵。

18號在廣州,見證了限購限貸措施出爐後搶購的一幕,連千萬別墅都隨手賣出。廣漂一族焦慮極了,他們的擔心是,以後自己還能買房嗎?還買得起房嗎?焦慮之下,就在不限購的增城等區域大買特買。

這是一場小規模的限購限貸運動。3月17號,北京、石家莊、鄭州、廣州先後發布了對本地樓市的收緊政策。近半個月,已有22個市、縣、區出台了新一輪樓市調控加碼政策。

從廣州市場反映來看,各地本想減少購房量,結果適得其反。當然,隻要限購限貸嚴厲,半年之內可以見到成效。

要了解未來房地產市場,我們必須知道限購限貸到底意味著什麼。

限購,主要指增加社保年限,等於一次性提高購房稅。以廣州的政策為例,單身限購一套,連續社保3年變5年。

連續繳納社保5年,意味著購房者必須在廣州連續工作五年以上,樓市幾個周期就過去了,黃花菜都涼了。關鍵是連續繳納五年社保,以我們辦公室的小朋友來說,連公司帶個人一月繳納4000元左右,5年共繳24萬元,3年為14.4萬元,一次性上升67%左右。

變相的稅收上升不像普征房產稅那樣惹得群情激憤,但又實實在在讓北漂、滬漂、廣漂多支付了成本。當然,也有像鄭州這麼絕的,補繳個稅、社保都不管用了,可見,鄭州的市場意識、財富意識比廣州這些城市差多了。

限貸舉措則是實實在在的去杠杆,不管地方政府的目的是什麼,目前可以讓民間購房者的真金白銀墊入市場,以免未來實體經濟好轉、可以放心捅破泡沫時,把銀行等大型金融機構拉下水。

廣州無房無貸款記錄的購房者,首付最低3成; 無房有貸款記錄的購房者,首付最低4成; 有房無貸款記錄/首套房貸還清地購房者,首付最低5成; 首套未還清的,首付最低7成。

即使你有購房資格,多數也得用自己的錢,隻要有了貸款,首付最低是4成,這跟以前動輒兩成首付不可同日而語,假如以前你首付50萬,現在最低也得100萬。隻要你有貸款未還清,首付在一半以上。

假設房價真的下跌了,已經付出七成的購房者舍得把自己的房子拋向市場嗎?即使拋給市場,也不可能低於房價的七成,那意味著本金的損失,國人可以不要利息,但不願意損失本金。如果房地產的硬底在70%,就不會帶來全局性、係統性金融風險。

北京也是如此,17日下午公布的調控舉措顯示,居民家庭名下在本市已擁有1套住房,以及在本市無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的,購買普通自住房的首付款比例不低於60%,購買非普通自住房的首付款比例不低於80%。暫停發放貸款期限25年以上的個人住房貸款。這也是去杠杆,60%與80%的均價是70%,北京與廣州政府非常有默契。

我實在太佩服製訂政策的人了,從最近的彙市、樓市的調控舉措來看,這些製訂者手上舉著重型武器,還占據了道德高地。2015年股災仿佛是道分水嶺,突然把一些懂金融的行家震出了水麵。

要注意,限購限貸並不意味著房地產價格失速下跌。

一個原因是土地。去年12月,北京市政府發布《北京市“十三五”時期土地資源整合利用規劃》,提出到2020年,北京市建設用地總規模控製在3720平方公裏以內,比現行土地利用總體規劃確定的規劃目標減少97平方公裏。

一線城市和二線熱門城市土地稀缺的情況不會改變,也絕無可能大幅增加,今年推出的地也不會增加。麵粉這麼少,麵包不可能便宜。


第二個原因是貨幣,今年M2的最低增速也會達到11%,七年以後,中國的廣義貨幣發行量將翻番,隻要沒有比房地產更好的對衝貨幣購買力下降的投資品,房地產市場隔三差五就會掀起一波高潮,直到實體投資回報率超過目前理財投資的無風險回報率。

免責聲明:版權歸作者所有。若未能找到作者和原始出處,還望諒解,如原創作者看到,歡迎聯係“中國資本聯盟”認領(可發郵至:cacnorg@163.com或直接在公眾號留言),如覺侵權,敬請通知“中國資本聯盟”我們會在第一時間刪除。謝謝!平台微信公眾賬號:CACNORG。(投稿、商務合作(微信號:ccuorg)、各金融資本機構人員招聘信息(要求合法正規金融資本機構、招聘信息要全麵真實、平台免費發送。)發送郵箱:cacnorg@163.com

 

更多金融資本資訊,案例、法規、分析、幹貨、PE/VCIPO、並購重組、銀行、證券、信托、債市、項目融資、資產管理、資產證劵化、風險管控、融資租賃、小貸、保險、財富管理、互聯網金融、創業孵化等,學習、交流,盡在《華夏資本聯盟》官網:www.ccuorg.com(投稿、商務合作、各金融資本機構人員招聘信息(要求合法正規金融資本機構、招聘信息要全麵真實、官網免費刊登。)發送郵箱:ccuorg@163.com)敬請點擊“閱讀原文”鏈接,精彩無限……