購房合同,不能不說的秘密……

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上周,東莞房地產中介協會出台《東莞房地產中介行業規範管理辦法》,對中介行為提出了規範指引。樓三姐了解到,在曆年二手房糾紛當中,合同糾紛占了相當大的一部分,由於對交易情況的不了解,加上沒有統一的合同範本,容易出現“一房兩賣”、買到抵押房等情況。


對此,東莞房地產中介協會透露,出台《規範管理辦法》的同時,將推動合同範本普及,以減少交易糾紛,保障消費者的利益。


交易增, 統一合同文本助力減少糾紛

進入3月樓市迎來“小陽春”,二手房的成交量也出現了明顯的回暖,3月份東莞連續兩周住宅成交量在800套以上。


  隨著近兩年一手房量價齊升,許多人轉而購買二手房。據東莞市房管局公布數據顯示,2016年東莞二手房成交麵積738.88萬平方米,同比增長46.10%,與一手房成交量逐步接近。業內人士認為,2017年東莞樓市或進入存量房時代,大部分鎮區二手房成交量有望超一手房。


  隨著二手房成交量的上漲,交易糾紛也增加了許多,其中合同糾紛是投訴最多的一種。業內人士介紹,目前東莞的二手房市場沒有統一的合同範本。因此很容易出現“一房兩賣”、買到抵押房等情況。二手房交易程序繁瑣,不少人還簽訂補充協議等,對於外行的購房者來說,這種專業的問題很難理得清楚,從而容易產生糾紛。


“在我們接到的投訴裏麵,因為合同問題產生的糾紛是比較多的。”東莞市房地產中介協會秘書長鄭浩輝介紹,目前東莞房地產中介協會已經在行業內推動使用合同範本,還有委托協議等,總共有七個文件,從業人員和購房者可以到東莞市房地產中介協會的官方網站去下載。

合同的秘密


案例一:業主“一房兩賣” 賠10萬元

2015年10月10日,何小姐與袁先生口頭約定,袁先生將位於東莞市鳳崗鎮的一套物業轉讓給何小姐。當日,何小姐給付定金5萬元,袁先生開具定金收據。收據上寫明:應在2~3個月完成過戶手續。


  然而袁先生卻遲遲未與何小姐簽訂房屋買賣合同及辦理房屋過戶手續。何小姐在多次催促袁先生未果後,於2015年11月30日委托律師向袁先生發函,但袁先生均未理會或做出相關說明。


  2016年2月1日,何小姐得知此物業已做房屋變更登記,轉移到案外人陳小姐名下。2016年2月10日,何小姐向法院起訴,請求法院判定袁先生賠償其雙倍定金10萬元。最終法院判決,袁先生於判決生效後十五日內向何小姐支付人民幣10萬元。


  

專家提醒:


  合同成立是指訂約當事人就合同的主要條款達成合意。合同的本質是一種合意。所以,合同的表現形式可以多種多樣,不要拘泥地認為隻有標題為“合同”二字的書麵合同才是合同。


  同時需要提醒業主的是,請注意避免“一房二賣”。出售房產時若存在前一個房屋買賣合同關係未解除的情況下,建議不要再次出售房產,以免造成不必要的損失。


 案例二:買未成年人物業 對方違約難維權

2013年5月16日,劉女士代表何先生(劉女士兒子,未成年人)與官先生簽訂《房屋買賣(轉讓)合同》,合同約定將何先生名下的鋪麵(2002年以52萬元總價購入)轉讓給官先生,房款總價為50萬元,當即官先生支付20萬元定金。


  後因劉女士、何先生拒絕配合官先生申請銀行貸款及房屋過戶義務,導致房屋買賣協議無法繼續履行。2015年1月,官先生向法院起訴,要求解除之前簽訂的《房屋買賣(轉讓)合同》,並判令對方雙倍返還定金40萬元。


  由於本案中交易房屋的產權人是何先生,合同簽訂時何先生是未成年人,劉女士作為其監護人,有權代理何先生進行民事活動。但根據民法通則第18條的規定:除為了被監護人的利益外,不得處分被監護人的財產。而交易房屋在2002年何先生購入時的購入價即為52萬元,《房屋買賣(轉讓)合同》中約定的50萬元房款總價明顯不合理,損害了何先生的利益。


  最終法院判決官先生與劉女士簽訂的《房屋買賣(轉讓)合同》無效;劉女士向官先生退還定金即可。


 

 專家提醒:


  法律為了保護未成人的利益,要求監護人必須基於被監護人(未成年人)的利益才能處理被監護人的財產,這也是對涉及未成年人房產的交易相對方提出了需要更加慎重對待的要求。父母以子女名義購房後,房產在法律上是歸子女個人所有,不是父母的財產。


   案例三:買家同意“反價”又反悔

2015年4月13日,熊先生與賴小姐簽訂《房屋買賣合同》,合同約定賴小姐購買熊先生的房產一套,房屋買賣成交價為165萬元。後賴小姐沒有按照合同約定的時間向銀行提交按揭貸款申請的材料,熊先生也無法聯係到賴小姐,於是熊先生按照合同上約定的買方送達地址向賴小姐發出《單方解除合同確認書》。賴小姐在收到確認書後表示希望繼續履行合同,遂雙方經協商於2015年6月9日簽訂一份《補充協議》,約定增加購房款,由買方向賣方再支付5萬元,該5萬元與原合同約定的165萬元購房款不相衝突,雙方按照原《房屋買賣合同》的其他條款繼續履行,上述5萬元在買方取得房產證的當日支付給賣方。


  2015年8月14日,熊先生將房產過戶到賴小姐名下,但賴小姐沒有支付新增的5萬元。故熊先生將賴小姐起訴至法院。法院判決賴小姐在判決生效後3日內支付熊先生房款差額5萬元及違約金。


  

專家提醒:


  合同簽訂方基於真實意思表示平等自願簽訂合同及其補充協議,在不觸及法律及法規的強製性規定下均是合法有效的,不要認為隻要不書寫在原合同上的事項就沒有法律約束力。且補充協議通常因簽訂時間在原合同之後,若約定事項是對原合同的變更,在其內容與主合同產生衝突時,除非另有明文規定,一般以推定後簽的補充協議為準。


  案例四:抵押房屬不完全產權 注銷抵押手續後才能交易

2016年8月18日在中介方的撮合下賣方楊小姐與買方趙先生簽訂《房屋買賣合同》,合同約定轉讓成交價為140萬元,合同簽訂當日趙先生支付楊小姐定金20萬元。因交易房屋處於抵押狀態,由楊小姐委托擔保公司擔保贖樓,楊小姐需在合同簽訂之日起10日內出具公證委托書給中介方或擔保公司指定人員;如逾期履行超過5日,另一方可解除合同並選擇要求違約方支付轉讓成交價20%的違約金。


  趙先生依約向楊小姐轉賬了20萬元定金,但交易房屋卻在合同簽訂後被法院查封了,雙方為繼續交易的履行,楊小姐向趙先生出具了《保證書》作為合同的補充,承諾於2016年10月14日前辦理解封房屋。


  然而因楊小姐的原因,交易房屋並未能按期解除查封。趙先生向法院提起訴訟,要求解除《房屋買賣合同》及要求楊小姐支付違約金48萬元。


  法院最後判決,解除《房屋買賣合同》;楊小姐支付趙先生違約金28萬元。

  

專家提醒:


  購買房屋遇到房產有抵押需注意:有抵押的房屋在法律上權屬存在瑕疵,屬於不完全產權,需辦理注銷抵押手續後獲得完全的產權才能交易過戶,且如抵押方未能按時履行抵押房產時約定的義務,抵押權人可以向法院申請查封抵押物房產。


  故為預防在房屋交易的過程中出現被法院查封的情況,建議買賣雙方在簽訂合同前或在合同簽訂時約定一同前往房管所進行查檔,房管所出具的“房產登記信息查詢結果”能夠清晰地顯示交易當時房屋的權屬及抵押情況。


案例來源及分析:東莞中原地產


文: 廣州日報  樓三姐


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