屌絲購房手冊(二)

 

英國最偉大的傳奇君王---亞瑟王,卻不是現代英國人的祖先。

亞瑟王是Celts凱爾特人,5世紀古羅馬帝國崩潰之後,日耳曼大移民。他依托長城防線,擊退了一波又一波Saxon部落向不列顛島的移民。(有據說是七次)

可是,無論亞瑟王如何英勇,武技高超,他最終無法抵擋滾滾而來的移民潮。在曆史中隕落,今天的英國人是安格魯撒克遜人Anglos-Saxon後裔。

一)買貴貨

雖然我們並不同意“成本決定價格”,但我們要說的是,成本對價格還是有影響力的。

在國務院文件中,“城市化”每一個農民的估價是15W人民幣。而在東部沿海大城市,這個標準要遠遠更高。

一般一個100W人口規劃的新區,耗資至少5000億以上。還不算“超支”部分。[1]

當政府花費了這麼高昂的成本去建新城。等他拍賣土地的時候,“售價貴”,也就不足為奇的了。

但是,售價貴,不代表他賣得也貴。很多情況下,太貴了就根本賣不動了。於是新城就成了鬼城。[2]

在某些的情況下,偏貴的東西也能賣。這就成了上海浦東。

上海每年有約58W人口湧入,十五年內淨增加了900W。人多了就要蓋房子,城區要擴展,這是客觀規律的事情。無可改變。

但是,政府選擇了“非飽和供地”,也就是新供應~~我隻賣給你浦東的土地。

  • 連帶著屌絲的“一手情結”。

  • 連帶著屌絲的“不服,顛覆”。

環環相扣,連鎖反應,一起產生了“賣貴貨”的現象。新移民們用了高於公允合理價格,買了一塊郊區沒開發的土地。

二)漲幅

浦東漲不動。

時至今日,我不明白為什麼還有人喊:“浦東漲幅快”“浦東漲幅遠超浦西”“LZ錯失大牛市”。

過去的十五年中,漲幅最高的,或許是桃浦萬裏板塊。許多人不知道這個地方,在上海鐵路西站附近。緊貼著鐵路線以北,是上海著名的髒亂差地方。也完全沒有任何小白領屌絲湧入。

萬裏的漲幅,大致是1999->36000,十五年漲了18倍左右。

此外,奉賢的西渡,1300->23000,十七倍。

寶山天馨2200->33000,十五倍

莘莊閔富2100->36000,十七倍

九亭1800->28000,十六倍

盧灣斜土路4500->55000,十二倍

聯洋5000->55000,十一倍

源深6000->72000,十二倍

碧雲14000->50000,三倍

小陸濱江18000->90000,五倍

這張清單可以列出很長。我們無意和你爭論數字的細節,但有一點是非常明顯的。“浦東既不是最強的,也不是平均強的,甚至是偏弱的”。

為什麼,因為浦東的起價太貴。

“浦東起價太貴”這是一件非常致命的問題。以致於到今天都沒有解決。浦東以新房為主,一手房一開就很貴,從而完全沒有投資的價值。

作為職業炒家,LZ在上海各個區都有大量房產。可唯獨浦東的物業很少,和浦東占全市的份額完全不成比例。原因就是浦東太貴,一直找不到低價入手點。

很多人都誤解了“價格”的意義。你們所謂的漲價,並不是漲價。而是你的成本高。請看下圖;


這是一張純屬虛構的示意圖。其中板塊一,板塊二,板塊三…………板塊八,你可以理解為完全類似的地段。譬如繞中環等半徑的一圈。

在最初的時候,大家都是差不多水平。如圖中綠色柱子。

而到了2015年,部分地段已經漲得非常離譜。如圖中的藍色柱子表示。

這時候,一些新入行的小白會激動萬分,“你看,你看,浦東漲得快”。趕快入場。

這是漲得快麼,不,這是你的成本高

因為真正有意義的,是圖中的紅色部分。也就是他最終可以漲到多少。紅色部分才是你的差價利潤。

對於絕大多數的“同半徑”板塊,其實他們最終2020年,2030年的價格是差不多的。

因為建築的工藝是有限的。甚至越晚開發的板塊建築越好。所以從來不存在“地段的逆襲”。

聯洋幫最初氣焰囂張滔天,狂妄說:“聯洋是超一流地段,大寧是三四流地段”。可真的等大寧開發起來,遠遠把聯洋踩在腳下。耳光三四個扇上去,還要踩上一隻腳。

所以,如果最終“2020年價格”大家都是差不多的話,那麼,藍色部分越小越好。

任何付出都是成本,在侵蝕著你的利潤。如果你起價太高,你就完全沒有利潤。

按照浦東目前的規劃,道路,土地容積率等等硬件因素,我們不認為浦東未來會有任何特殊之處。

浦東目前的起步價太高,就嚴重侵蝕掉了“投資浦東”所可能的利潤。

當你荒郊野嶺,秋風瑟瑟的一塊小區,要賣到繁華已成熟完善市區的價格。何必呢。然後你和我說“漲得快”。你腦子有病,那是別人搶你的錢搶得快。

三)一手房的陷阱

浦東的另一個致命缺陷,絕大多數的人都沒有提及;

讓我們再回顧一下小白領的購房需求:“超遠郊新城品牌開發商一手期房精裝修小戶型現代生活派”。

請注意其中的“一手期房”四個字。這是非常非常重要的。

小白領喜歡買一手期房,這是我們都知道的。

可是這句話的反麵呢,反麵則是“他們買的房子,非常非常地不保值”。

為什麼,讓我們再想想上海樓市的“三分天下”。當你賣出的時候

  • 外國人是肯定不買浦東遠郊的。

  • 上海土著看不起浦東遠郊,“垃圾地段”不值那個價。

  • 隻剩外地人喜歡浦東遠郊,可是外地人喜歡什麼,喜歡“一手”房!

那麼,誰來買你的浦東遠郊二手房呢?邏輯悖論啊。

你這房子,賣給誰去呢。如何保值呢。

這是非常現實的問題。事實上,流動性真正不好的,是森蘭,滴水湖,周康航頭那些遠郊房。甚至包括張唐川。

籬笆上的小白領,天天都在喊“老公房根本賣不掉”“老公房沒有流動性”。

“郊區新房才有流動性”“我喜歡的房子別人才會喜歡”。

這充分反應了一個論壇,可能整體的全麵的輿論都是錯的。

實戰多軍的真相是:老公房才是三天必走的高流動性產品。郊區新房才是一買就套,套了出不來的賠錢貨。

而誰在買老公房呢。那是一個屌絲們看不見,也看不起的龐大群體:“民工”。

一旦你以很不低的價格KFS處買入一手,誰來接你的盤呢,你倒是說說。

外地人連市中心5W的盤都不肯接,他為什麼要接你外環外5W的盤?外地人買一手盤的。

我對賣給小白領的“精致”遠郊房完全沒信心。我隻對賣給“民工”窮人遠郊房有信心。

* “處房情節”以後另有文章展開。

三)人口比例

外來人口和土著的關係,一般有三種模式;

1)外地人力量和人數都十分少。

這一般符合“改革開放”之前,在計劃經濟下,隻有少量的幹部和技術人員可以改變城市。

這種情況下,新人口會被土著們“同化”。所謂入鄉隨俗,新移入人口,必須接受土著們的喜好和價值觀。按照土著社會的遊戲規則行事,否則他們就會處處碰壁。

一般情況下,我們可以認為這個速度是1%。也就是每年可以同化土著人口1%的新人口。

2)外來人口,遠遠超過原住民。

這種情況下,外來人口占80~99%,本地原住民成為少數。

其典型的例子,例如改革開放之後的東莞,深圳,珠海。

在這種情況下,土著無法同化外來人口。

而外來人口,會按照自己的喜好,建立起這座城市的地段估價體係。具體的模型很難說,視移民原人口是湖南四川江西安徽,表現為千奇百怪。

而土著則被邊緣化,也沒有人關心土著的原有喜好偏愛。

3)土著和外來人口勢均力敵

這種城市,原本規模就已經很大。土著不可能占5~10%的絕對少數。

而外來人口同樣龐大,甚至達到每年50~60W人的規模。

更為嚴重的是,外來人口的湧入是持續的。每一年50W,十年五百萬,廿年1000萬。市場份額不斷增加。

這種城市,呈現出更加錯綜複雜的局麵。

其典型的代表是北京、上海。

過江龍喪失30%戰鬥力,過海龍喪失70%戰鬥力。

我們用了整整三篇的篇幅,來描述外地人初到上海犯的錯誤,買貴貨,屌絲們的膚淺不耐和草率。

可是,在這場新區和舊區的較量,屌絲和本地人的角力中,究竟誰會是贏家呢。

答案是毫無懸念的:肯定是外地屌絲。

北京上海最終也會“淪陷”。


四)屌絲無敵

世界是你們的,也是我們的,但歸根到底還是屌絲的。

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我們都知道屌絲犯了很多錯誤,他們買貴貨,糟蹋錢,很多大學生高受薪人士,一輩子的收入五六百萬,或許最後就換了一套廿五公裏遠的二室一廳。

可是,你要看清楚屌絲們的力量來源。屌絲的力量,來自於他們的勞動與工資。這是絕對的 “增量性”力量。

工資就是力量。哪怕他使用不當,打了個折扣,可力量還是力量。

如果一個人亂花錢,可隻要他每個月還有工資進來。他最終是無敵的。

目前,本土戶籍的人口增長率接近停滯。而屌絲移民還在不斷增長中。

總有一天,上海人口比例,會由現在的1500W:900W變成1500:3500,上海成長成為一個五千萬人口的大城市。

而這其中,七成是新增移民。整個城市的地段,喜好,價值體係,也將由屌絲們說了算。


隻要屌絲們在勞動有工資,他們就掌握了“錢的入口”。最終世界將強迫著圍繞他們轉。

因為你無論多大的智慧,多巧的技巧,你仍然無法和每個月一千億,每個月一千億的工資相抗衡。

所謂“以力破巧”,在絕對力量麵前,任何謀略都是無用的。

許多人沒搞清楚“崛起”與“賺錢”之間的區別。屌絲們可以讓爛泥灣變成陸家嘴,北蔡鎮變成世紀公園,川沙變成迪斯尼。這個叫崛起。

可是整個過程中,屌絲們沒賺到錢。這個叫賺錢。

今天很多回帖關心的都是崛起,而我真正關心的是賺錢。

屌絲投資不賺錢,和屌絲最終統治世界,這根本就是二回事。不矛盾。

作為一個浦西土著,我眼睜睜看著外地小白領拿著很高的工資,撒花銀子般的投入到坑子項目。宛如飛蛾撲火燃燒自己,點亮浦東。

我能為自己賺取更高投資回報;

卻無力對抗大勢。