房價波動的根源

 


本文轉載自《得到》應用,《薛兆豐的北大經濟學課》,作者薛兆豐,由 The Insider 整理。


各位好,今天我們來談談,投資需求和使用需求之間的關係。很多人在這個問題上犯了糊塗,於是錯誤理解了房地產價格波動的根源。你要是理解了投資需求和使用需求之間的關係,就不會犯這個糊塗了。


我們之前講過,很多人對房屋服務有一個誤解,以為房屋服務是一個標準品,每個人、每個家庭有一套,好像問題就解決了。實際上它不是一個標準品,是一種綜合的服務,所以它不能通過政府大規模的廉價提供來解決問題。


很多人以為,我們不讓那些有錢人多買,剩下的房子就可以給窮人了。其實你想想,在遠遠沒輪到你以前,房屋的供應可能就已經減少了,而每個人他們都有不同的對策,去爭搶市場上稀缺的房屋。


1. 空置率不可能客觀衡量與計算


和剛才這種定向的、用行政的辦法來分配住房的想法一脈相承的,就是所謂 “ 控製空置率 ” 的想法。


很多人喜歡舉空置率的例子,說市場上很多房子是空置的,咱們要收空置率稅,誰空置了房子,咱們就懲罰他,要讓他多交稅,那麼人們就不敢囤積房子了。


這種說法,也是太過簡單地把房屋看作是一種標準品的想法而產生的。實際上你想想,空置率怎麼算?我有兩套各 50 平方米的房子,我自己住當中的一套,那麼你可以說另外一套 50 平方米的房子是空置的,你懲罰我。


但是如果倒過來,我有一套一百平方米的房子呢?我一個人住呢?裏麵有兩個洗手間,有一個洗手間我長期不用,這算不算空置?你能算出來嗎?你能探測出來嗎?你能懲罰我嗎?不能。


實際上你能明白,如果我有兩套 50 平方米的房子,當我不需要的時候,當市場上的價格合適的時候,我把其中一套租出去的可能性,遠遠大於我把一百平方米的房子裏麵的一間房租出去的可能性。


所以很有可能,擁有兩套小房子的人,比擁有一套大房子的人,對市場有效配置住房資源的貢獻要更大。但如果要實施空置率稅,懲罰那些有空置的房子的人,那麼效果就會適得其反。


當然,如果政府真的要對我那一套 50 平方米的房子征稅的話,我也有很多對策。


你怎麼證明那套房子是空置的?你看水表嗎?還是看電表?不管你看的是水表還是電表,我都很容易雇人定期去開開水龍頭開開電閘,讓裏麵的電表動一動,讓裏麵的水表動一動。


所以除了平添一種新的職業,像遛狗一樣遛房以外,空置率稅起不到任何實際的效果,它隻會扭曲市場對房型設計的實際需求。

 
2. 任何價格管製都不可能成功


當然,我們要從這個故事裏麵去提取一些更抽象的原則:


實際上任何類似的價格管製都是不能成功的,從這一點上我們還能夠得到更多的啟發,就是凡是政府要進行價格管製的地方,人們就總有不同的對策,繞過他們的管製 - 上有政策,下有對策。


比方說,你要鎖定每個家庭一套房,那麼人們就在什麼叫 “ 一套 ” 這個概念上麵下功夫。如果你要限定一隻手表不能超過多少錢,人們就會在有多少根指針,有沒有表帶,有沒有旋鈕等等這些指標上麵做文章。


如果你說一台手術不能超過多少錢,人們就在什麼叫一台手術上麵做文章,手術以外,診斷、檢驗、麻醉、藥物、手術台的費用可以另算。


如果你說學費不能超過多少錢,那學校就可以把教育服務切割為學分費、服裝費、夥食費等等不同的費用。這是我們在實施任何一種價格管製的時候,就應該預想到的人們的合理反應。


3. 使用需求是投資需求的基礎


跟打擊空置率相關的另外一個概念,就是要打擊 “ 投資需求 ”,要區分 “ 使用需求 ” 和 “ 投資需求 ” 。


現在市場上有一種普遍的觀點,說你看房屋空置,人們為什麼買了房放在那啊?是因為他們想投資,他們自己不實際使用。所以曾經就有過一位學者,她提出了一個想法,她說我們要積極地去滿足實際的需求,而同時要打擊投資的需求。


她的建議是,在那些非常好的地段批出一些地來,專門用來修建廉租房,讓有實際需求的人住上這些好房子,而在那些偏遠的地方批出一些沒人要的地來,供那些喜歡炒房的人、喜歡投資人去投資。你說這個想法可笑不可笑。


如果是這樣,我們政府就可以往天上一指,說月亮 - 喜歡炒房的人,你們去投資月亮,你們在那炒吧。好的地段,我們用來修廉租房。這可能嗎?這種把使用需求和投資需求區分開來,甚至對立起來的看法是不合理的。


實際上所有的投資需求,都是以實際使用需求為基礎的。沒有實際使用的需求,就不會有投資需求。給你塊爛地,你會去炒嗎?當然不會。


出高價做投資,到底是怎麼回事?出高價做投資,是人們表達不同意見的一個和平、有效的辦法。


一幢房子放在那裏值不值一塊錢?所有的人都認為它值一塊錢,那沒有不同意見;值不值兩塊錢?大部分人都覺得它值兩塊錢,那這也不是表達不同意見的辦法;到最後這房子值不值一千塊錢?有兩個人同意,這房子值一千塊錢,這時候,他們之間還要再進一步表達不同的意見,它值不值一千零一塊錢?


到最後,隻有一個人認為這房子值一千零一塊錢,那麼他勝利了。他花一千零一塊錢來表達他跟所有其他人不同的看法。對還是不對,我們走著瞧,看下一回合市場的價格是多少。


但不管怎麼樣,他用自己的真金白銀表達了他不同的看法。到明年這個時候、到後年這個時候,市場就會告訴人們,他到底是正確的還是錯誤的。這就是投資。


如果我們硬要把使用需求和投資需求區分開來,對立起來的話,就不會有人投資,就不會產生滿足未來市場需求的供給。這樣長遠來說,我們的居住條件會變得更差,而不會變得更好。


所以,凡是那些打擊投資需求的政策,不為投資開綠燈的政策,最終也滿足不了使用需求。


課堂小結


今天我跟你澄清了兩個容易讓人混淆的概念。


一是空置率,我要說明的是,我們不可能客觀地去衡量或者計算所謂的房屋空置率,因為房屋是一種綜合的服務。


二是使用需求和投資需求之間沒有本質的區別,不應該把它們對立起來。任何投資需求都是建立在使用需求的基礎之上的。