樓市政策加碼,海外置業會是投資客下一個應許之地?

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時隔三年,“調控”再度降臨中國樓市。

無論是剛需消費者還是投資客,對他們而言,從限購到限貸,趨緊的政策這柄達摩克利斯之劍簡直“紮心了”。

然而,作為資產配置的重要一環,“不差錢”的投資客們又怎甘心輕易放棄這塊流淌著奶與蜜之地?

因此,轉戰全球地產市場“買買買”成了中國高淨值人群的日常。全球知名房地產集團仲量聯行最新發布的數據顯示,2016年中國投資者對境外住宅、商業以及工業房地產的投資總額達到330億美元,同比上年增長53%。

其中,美國連續第二年成為最受歡迎的投資目的地,吸引了143億美元的投資,馬來西亞、澳大利亞、英國等紛紛入榜,成為中國人海外置業的熱門購買地。

然而,麵對理不清的土地所有權製度、瞬息萬變的跨境投資政策、高企的稅費和五花八門的管理費用等後續隱形成本和風險,海外置業隻是“看上去很美”, 起初被低價格、高回報“蒙蔽”了雙眼的海外置業者們時常陷入“猜中了開頭卻猜不中結尾”的尷尬境地。

千萬元以下資產不宜海外置業

1月16日,胡潤研究院與萬國置地聯合發布的《2017中國高淨值客戶海外置業展望》稱,當下有接近一半的中國高淨值人群將海外房地產投資作為最主要標的,他們平均擁有2.3套海外房產,且擁有4套及以上海外房產的人群占比為15.6%。

根據投資當地的房價年漲幅、租金收益率、當地貨幣兌人民幣漲幅三項指標計算,前50個投資回報率最高的城市共來自17個國家,其中美國最多,有16個城市;澳大利亞、加拿大和英國各有4個,德國和日本各有3個。

從購置房產類型來看,公寓和別墅以明顯的優勢成為高淨值人群購置最多的海外房產類型。商業型地產因受投資門檻、政策風險、投資回報波動大以及投資者對當地的經濟環境不熟悉等因素的影響,在海外置業房產類型所占比例較低。

但是,基於稅費和管理費用高企、購房門檻增加等隱形風險,“看上去很美”的海外置業背後,存在著買房容易養房難的重重“陷阱”。

業內有量化的風險評估數據稱,如果個人資產在千萬以下,金融資產(包括存款、股票、債券等容易變現的資產)在400萬以下,都會被認為不適合進行海外置業投資。

政策變化收緊跨境投資

當前,海外置業的火熱同時也引發了監管層的關注。

從2016年底中國人民銀行發布的《金融機構大額交易和可疑交易報告管理辦法》將大額現金交易的人民幣報告標準由“20萬元”調整為“5萬元”、規定以人民幣計價的大額跨境交易報告標準為“人民幣20萬元”,到今年1月國家外彙管理局對購彙用途的細化和重申,在個人客戶購買外彙時需要填寫《申請書》,明確購彙時不用於境外買房、證券投資……國家近期出台的一係列措施,無不意味著對企業和個人跨境投資和資金外流的管控日趨嚴格。

不僅如此,一些海外置業的熱門國家對國外投資者的政策也有所收緊。

去年11月,加拿大溫哥華市議會表決通過空屋稅議案,2017年將開始對空置不住的房子征收1%的房產空置稅。這意味著假如買了不租不住,相當於房子每年額外貶值1%。

英國自去年4月開始提高二套房和以出租為目的的購房印花稅,購買第二套住房或出租房的投資者需要在現有的遞進式印花稅基礎上每級多繳付3%。

澳大利亞自2016年4月起,為了避免大規模海外投資客推高當地房價,澳大利亞四大銀行表示不再為海外人群提供住房按揭貸款;今年2月6日澳大利亞宣布,強化對外國投資者在澳非法置業的打擊力度。

海外置業要防“坑”

新加坡:專設海外投資者印花稅

海外投資者印花稅是新加坡政府針對房地產的降溫政策。2013年1月12日後,外國人購買住宅的印花稅增加到了15%,但並不是所有的外國人都需要支付,5個和新加坡有自貿協定的國家(美國、瑞士、列支敦士敦、冰島和挪威)的公民購買新加坡住宅將豁免。

美國:持有成本不菲

在美國購房的成本主要分為兩個部分:購房交易成本和房產持有成本。若貸款買房,海外投資者首付至少30%,房貸利率也有所區別,無合法身份的外國人貸款利率在5%左右,而有合法身份的為3%-4%。此外,令許多富人望而卻步的是其高昂的遺產稅,征稅稅率通常高達18%-45%。

英國:印花稅高企

置業英國,印花稅是最為重要的稅費。12.5萬英鎊以下房產不征收印花稅,而超過12.5萬英鎊以後開始梯度收費,稅率分別為:12.5萬-25萬英鎊之間的是2%,25萬-92.5萬英鎊之間的是5%,92.5萬-150萬英鎊之間的是10%,超過150萬英鎊的是12%。

澳大利亞:按季度繳納個稅

在持有房產期間,購房者必須要在每個稅務年度(當年的7月1日-次年的6月30日)繳納個人所得稅。一個財政年度結束時,每個在澳洲有收入的人,包括居民和非居民,都必須向澳洲稅務局申報全年的納稅情況,根據不同的稅率進行多退少補。非居民一般稅率是32.5%至45%。

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