樓市降溫 房企仍堅持拿地

[摘要]調控層層加碼,樓市逐步降溫。但在一級土地市場,品牌房企拿地積極性不改。

調控層層加碼,樓市逐步降溫。但在一級土地市場,品牌房企拿地積極性不改。5月15日,國家統計局公布的數據顯示,前4月房地產開發企業土地購置麵積5528萬平方米,同比增長8.1%,增速比1-3月份提高2.4個百分點;土地成交價款2104億元,增長34.2%,增速提高17.5個百分點。

從單個房企來看,多家機構數據顯示,在剛剛過去的4月,保利、龍湖等多家房企拿地金額均在100億元以上,其中,碧桂園已連續5個月拿地金額過百億,中海也已連續2個月拿地過百億。

房企拿地從而增加土地儲備,顯示出對樓市後市的強烈信心。中原地產首席分析師張大偉認為,歸根結底還是錢多,房地產企業資金鏈非常安全。整體看,信貸雖然在逐漸收緊,但收緊後的數據隻是逐漸回歸2016年曆史最寬鬆之前的常態,隻是逐漸穩健,而不是趨緊。

盡管房地產市場利潤率的下滑成為現實,但是房企的競爭仍處於“白熱化”,充足的土地儲備是企業擴張的保證,“多拿地、拿好地”成為房企規模化競爭的關鍵所在。

房地產投資增速加快

根據國家統計局數據,1-4月份,全國房地產開發投資27732億元,同比增長9.3%,增速比1-3月份加快0.2個百分點,其中住宅投資增長10.6%。房屋新開工麵積48240萬平方米,同比增長11.1%,其中住宅新開工麵積增長17.5%。全國商品房銷售麵積41655萬平方米,同比增長15.7%,其中住宅銷售麵積增長13.0%。全國商品房銷售額33223億元,同比增長20.1%,其中住宅銷售額增長16.1%。房地產開發企業土地購置麵積5528萬平方米,同比增長8.1%。4月末,全國商品房待售麵積67469萬平方米,比3月末減少1341萬平方米。

在一線及熱點二線城市頻頻出台調控政策的情況下,今年以來房地產開發投資增速依然在加快。對此,國家統計局新聞發言人邢誌宏認為,這種現象與去年的延續效應是分不開的。“去年全國的商品房銷售麵積增長了22.5%,使得房地產市場出現了比較強的景氣局麵,很多房地產企業加大了投資力度,很多在建項目仍在進行,投資項目有周期性,一旦開工了以後需要延續一段時間”,因此他表示,目前房地產投資的增長是這種周期的延續。

此外,邢誌宏也指出,投資增加也與土地和房屋的供應情況有關:“房地產現在正在進行分類調控,一線城市為了抑製房價過快上漲,也加大了土地和房屋的供應力度。”邢誌宏表示,房地產投資的增加是在多重原因和背景下出現的,有關其後續走勢情況,統計部門也會進一步觀察。

前4月多家房企拿地金額過百億

中國指數研究院的統計顯示,前4月從拿地金額來看,碧桂園和保利繼續穩居前兩位,首開、遠洋晉級前10。另據中原地產的數據顯示,今年前4月,拿地超過百億的房企合計18家。

以4月份為例,房企拿地熱度掀起了今年以來的小高潮。同策谘詢研究部數據顯示,4月,保利、龍湖、中海、首開、碧桂園、萬科等品牌房企拿地金額均在100億元以上,其中,碧桂園甚至已連續5個月拿地金額過百億。

調控期是逆市布局的好時機,同策谘詢研究部總監張宏偉表示,調控已進入深水區,樓市周期性下滑開始顯現,在這種狀態下土地價格會越來越理性,很多房企在這個階段都會選擇加速拿地。

房企拿地熱情高漲,有著多重因素。其中,經曆了2016年這樣的銷售大漲年份之後,多家房企需要積極“補倉”,從而增加土地儲備,以便於後續的房地產開發,這也被認為是最主要的動力之一;其次,在行業競爭加劇的背景下,土地價值更為凸顯。此外,充裕的資金,以及地方政府增加土地供應的環境,也間接促成這波拿地熱。對此,中原地產首席分析師張大偉認為,歸根結底還是錢多,房地產企業資金鏈非常安全。整體看,信貸雖然在逐漸收緊,但收緊後的數據隻是逐漸回歸2016年曆史最寬鬆之前的常態,隻是逐漸穩健,而不是趨緊。

差異化的土地供應

易居研究院監測的50個城市4月份不包括工業用地的土地成交麵積環比下降了四分之一,相比去年同期也減少了10%,當前的土地成交規模弱於2010-2013年的水平。而在監管部門對高杠杆資金進行嚴厲管製的大背景下,土地市場相對降溫,溢價率開始收窄。從均值來看,50個城市土地成交平均溢價率為35%,環比減少17個百分點,同比減少27個百分點。

根據監測數據,房企對土地的激烈爭奪正從大城市向大城市周邊的三線城市轉移。如嘉興成為4月份土地溢價率最高的城市,溢價率達到了近2倍。此外如佛山、大連、青島、溫州、鎮江等城市的溢價率都超過了75%。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進稱,4月份的土地成交麵積有所減少,這與當月的土地供應規模減少有關,隨著國土部門在4月份明確提出土地供應分類調控思路,預計需求強勁的城市土地供應將會增加。

今年4月6日,住建部和國土部聯合發布《關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》,要求商品住房庫存消化周期12-6個月的,要增加供地;6個月以下的,不僅要顯著增加供地,還要加快供地節奏。

據易居研究院的數據顯示,4月份土地出讓麵積最多的幾個城市為北京、鄭州、武漢、成都等,成交麵積前10的城市均位於房價較高的熱點一二線城市,合計土地成交麵積占50個城市全部成交的六成以上。