警報拉響!房企危險了! 新一輪資金斷裂潮或將上演

更多精內容,點擊題目下方財富管理圈關注我們

今日微信號力薦 (長紅色字複製)

每日股市

meiristock


國家統計局今天發布的5月70大中城市房價數據顯示,15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅全部回落、9個城市環比下降或持平,因地製宜、因城施策的房地產調控政策效果繼續顯現,趕快看看你的家鄉是漲是跌?


5月70大中城市房價平穩波動


5月份,70個城市中新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅比上月回落的城市分別有29和18個。其中,一二線城市同比漲幅回落尤其明顯。




據測算,一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅均連續8個月回落,5月份比4月份分別回落2.2和1.7個百分點;二線城市的新建商品住宅同比回落幅度是0.8個百分點。



從環比榜看,70個城市中新建商品住宅價格環比下降的城市有9個, 漲幅回落的城市有26個,比上月增加3個。 



不過,一線城市表現卻各不相同,隻有深圳新建商品住宅房價環比下降0.6%,北京上海環比持平,廣州則環比上漲0.9%,對於以存量房為主的一線城市,二手房市場更能反映房價現狀。


記者發現,從5月一線城市二手房交易環比數據看,隻有北京處於下行通道(環比下降0.9%),上海持平,廣州深圳還在上行區間。(廣州環比上漲0.5% ,深圳環比上漲0.3%)



中國指數研究院院長  莫天全:一線二線城市這個需求量還是很大的,而且城市化率的提高特別是人力資源往大中城市大型城市轉化,因為房價也好其他成交量也好,也是跟著人口走的,這是一個長期的發展。

業內人士表示,一二線城市的房價走勢未來將持續平穩,不會出現大起大落的態勢,但三四線城市房價在需求集中釋放後,會出現一定放緩。


有多少房企能扛過這個樓市寒冬?


在過去兩年的“加杠杆”周期之後,房地產企業的融資大潮正在退去。銀行貸款、債券融資、股權融資甚至一些地產基金和資管計劃等房企“輸血”渠道均受到限製,房企融資規模大幅縮水,而融資成本則全麵上行。


業內人士表示,表麵來看,大部分房企賬麵現金對短期債務的覆蓋水平較高,但是2018年和2019年,房企境內相關債務將集中到期,部分房企資金鏈風險值得關注。


中小房企最危險!


據Wind統計,107家上市房地產企業2015至2016年這兩年的新增有息債務規模高達8520億元,比2010至2014年五年間的新增有息債務的總和8200億元還要多。國泰君安分析師覃漢表示,據測算,405家發行人樣本中,有107家房企淨負債率超過100%,有接近50家淨負債率超過150%,16家房企淨負債率甚至超過300%。“在融資渠道全麵緊縮趨勢下,前期激進擴張、過度依賴高杠杆和外部融資的企業,將會麵臨越來越大的項目出售和流動性壓力。”覃漢說。


程春曙表示,從短期來看,大部分房地產企業的信用水平將保持穩定。一是2015年下半年以來,全國房地產銷售的回暖明顯增厚了企業的利潤和現金流,賬麵現金對短期債務的覆蓋水平較高;二是之前公司債等融資方式明顯降低企業融資成本,2015至2016年發行的地產公司債多以3+2結構為主,因此2017年債券到期償還壓力相對較小。不過,他也表示,從中期來看,隨著本輪樓市調控進程持續推進,房地產企業的融資渠道受到嚴格限製,投資、銷售等指標都將不可避免地受到影響,或加速中小型房企信用風險暴露。


數據顯示,在隨後到來的2018年和2019年兩個年份中,房企境內相關債務將集中到期,其兌付規模將分別達到3375億元和4474億元。而在境外債務方麵,天風證券分析師孫彬彬也表示,2016年四季度至今,中資房地產企業新發離岸債由於發行期限多為3年期或5年期,到期主要也集中在2020年和2022年。


中原地產首席分析師張大偉表示,從各地樓市調控看,預計房企的資金還會繼續受到壓力,這種情況疊加發債等渠道繼續收緊等情形,房企在未來6至9個月很可能會麵臨越來越大的資金問題,這要求房企加快銷售回籠資金。張大偉認為,房地產行業兼並整合的大趨勢已不可避免。


每次調整死的多數都是小房企,大房企因資金實力強,反而更受益,還可以趁機提高市場占有率,吞並好的項目。”一萬科內部人士說。


已有房企資金鏈斷裂


近日,一條“深圳某百強房企欠薪3000萬,疑資金鏈斷裂,老板去向不明”的消息在地產圈廣為流傳,這家房企是奧宸地產。


據奧宸地產官方網站資料,集團創立於1996年,具有國家一級房地產開發資質,總資產超180億元。經過多年的發展,現已擁有深圳、北京、昆明、騰衝等多個城市的房地產項目,還曾在美國韓國開發過項目。


奧宸地產的資金斷裂問題,實際上是淪陷於上一輪調控中,雖然從2015年開始,政府救市市場回暖,但奧宸一直未走出泥潭。


奧宸地產在2014年就開始出現了資金斷裂的問題,雲南2個項目停工,深圳項目去年也被司法查封。


究其原因,是因為上一輪房地產牛市時,奧宸地產步子邁的太快,2010年老板放出豪言,三年銷售要做到200億,擠進全國房企前20強,完成幾大城市群布局。


雖然2015年奧宸地產通過出售深圳優質土地,緩解了部分資金壓力,但始終沒有周轉過來。與這一輪牛市也無緣。


如今,在深圳奧宸地產南山阿裏雲大廈辦公室,因拖欠物業費已被貼上封條,根據門上的通知函顯示,奧宸地產共欠費用399萬餘元。


據悉,奧宸地產2016年8月承租阿裏巴巴T2座9樓,而在今年5月收到《催款通知書》,一年不到,連辦公租金物業、水電費用都無法繳清。



而事實上,房企資金鏈斷裂並非個例。就拿之前的樓市調控來說,全國倒下的房企也是不勝枚舉,二三四五線城市的爛尾樓遍地開花,還不乏知名的百強房企,舉三個例子。


1、2011年9月,綠城開始被破產的流言所困。2012年斷臂求生,引入香港上市公司九龍倉作為第二大股東,又將一部分項目賣給融創。2013年新疆項目遭遇合作方的惡意構陷。2014年經濟下行,中高端房地產的銷售越發困難,最後,掌門人宋衛平出售大股份給融創孫宏斌,經營了20年,產品在行業內口碑非常好的綠城,以改名藍城告終。這幾年,哪還有他們的聲音。


2、2014年,深圳的光耀地產出現資金問題,在惠州的多個項目停工,通過民間借貸和高息從銀行借款,也未能扭轉局麵,最後破產。


光耀拿下的項目,都是在2011年到2014年,多數位於惠州,惠州在投資熱潮過後一片狼藉,成為鬼城不說,房子根本賣不動,利用高利貸資金,根本無法自救。


3、同樣在2014年,江蘇華光地產資金鏈出現問題,項目融資難,信托融資中途叫停,到2015年8月,華光地產被宣布破產清算。


華光地產破產原因,也是因為之前幾年房地產形勢大好,步伐邁得太快,拿地過猛,08年高價拿下的地一直不敢開發,不考慮土地價格,所以才導致資金鏈斷裂。


雖然2015年市場有回暖跡象,但華光沒有等到黎明,其在南京處於開發狀態的三個項目全部宣告資金鏈斷裂。


業內人士指出,這些破產的房企,都是因為調控引發的,資金緊縮、擴張太快、產品不適銷,高成本融資等問題。


有的幸運地躲過了上一輪調控災難,艱難地熬到了黎明,而有的就倒在了黑夜裏。


曆史將再次輪回,新一輪房企資金斷裂潮又將開啟


來源:財富管理圈綜合自央視財經(ID:cctvyscj)、中國經濟網、

財經三分鍾(ID:qgq1818)、Wind資訊(ID:windzxsh)、華夏時報


聲明:代表作者個人觀點,不構成投資意見,並不代表本平台立場。文中的論述和觀點,敬請者注意判斷。交流請加此微信號:investjia。


小白讀財

ID:xbducai

長按並識別關注

小白讀財:用人話聊理財、嘮保險、講段子。

點擊“閱讀原文”查看:大消息!蘇寧正式宣布!銀行要洗牌了!