關於房產投資的一些思考!

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房產投資,不可回避的問題是城市價值,分析城市價值的意義在於未來各城市樓市行情的分化已是必然,不同的城市可能會表現迥異,更重要的是城市之間的“明爭暗戰”始終沒有停止過,隻有勝出的城市才是有價值的城市。有價值城市最難能可貴的地方在於無論是人才、資本、還是產業都位於頂端位置,而且隻有選擇了這類城市,相對收獲房產升值的紅利才能最多。

 

城市價值的分析,分享一份研究數據,這是克爾瑞研究中心發布的城市排行榜,是關於286座城市地產投資前景的榜單。

這份榜單列舉了排名前50的城市。可以看到,北上廣深加上二線城市占據了前15名,我們看好的嘉興排在32位,而在前50城市中所有的三線城市重新“排隊”,嘉興是第七名。重申一下這是總計共286座城市一起評比的結果,很了不起的名次。同時可見嘉興的投資前景和城市價值很多機構都非常看好。包括之前李迅雷先生的團隊在研究高鐵與房價的關係中,提出了“1小時交通圈”,並且明確指出了價值窪地嘉興。而我們認為嘉興交通的利好不止這些,未來的市郊鐵路將強有力的助推都市圈和城市群的發展,這是嘉興未來的重大利好。

 

北京、上海、深圳等核心城市我們都知道具有溢出效應,核心城市發展到一定程度會對周邊地區產生輻射,然後出現溢出效應。強勢二線城市同樣具有輻射和溢出效應,通過軌道交通的連接,強勢二線城市與周邊區域人和資本的交流和互通越發的頻繁,輻射溢出效應就會進一步擴大。比如強二線城市杭州周邊的臨安和海寧,均已進入了輻射和溢出範圍。一線和強勢二線城市溢出的地方,房價還會漲嗎?長期來看,未來一線和強勢二線周邊的房價沒有天花板,隻要一線和強二線城市的房價上升,周邊區域會一起上升,形成區域房價的一體化。

 

房產投資時,房價的最低點沒有絕對的,隻是相對的,如果非要強調房價的最低點,筆者會告訴你十年前肯定便宜,以樓市風向標之一的北京為例,統計近十年來二手房均價的變化情況。

通過統計圖可以直觀的看到,最早的2006年3月房價最便宜,均價為6200元每平米,然後整體房價一直呈現震蕩上行的趨勢,直到2017年6月均價為61600元每平米,因此震蕩上行走勢頗具代表性。雖然價格在有的年份區間出現了“俯臥撐”,但是上行的趨勢非常明顯。其實看著北京房價走勢圖,就能更好理解任誌強先生曾說的話,“如果你有直接購房需求的話,什麼時候都可以買。原因也很簡單,你總想看那個最低點,其實你很難抓住最低點;你總想躲開最高點也很難躲開,因為它可能越來越高。”


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