【熱點】投資澳洲房產,如何獲取最大的投資回報?

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嘉富誠

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澳洲房產投資,一般通過長期持有增值和短期出租賺取租金兩種方式來獲得收益。其中,出租是最好的獲利方式,相比出售或是空置來得更為穩定和持久。本期,我們就一起來看看澳洲房產的投資回報率如何計算,出租方式又有哪些以及需要繳納哪些稅...


 Part 1 澳洲房產投資回報率

一、

澳洲房產投資回報率之計算方式


房產投資的回報率,是衡量房產是否值得投資的重要參考依據,一般有以下三種計算方式 


 1、  收益模式計算方式


投資回報率=(每月租金收益—按揭月供款)*12/(首期房款+期房時間內的按揭款)


2、  投資回報率計算方式


投資回報率=(稅後月租金-物業管理費)*12/購買房屋單價


3、  投資回收時間計算方式


投資回收年數=(首期房款+期房時間內的按揭款)/(稅後月租金-按揭月供款)*12


來源:居外研究、Corelogic 


二、

決定房產投資潛力的4大因素


▶ 人口增長潛力


一個地區/城市的人口規模將對該地房地產的發展起決定性作用,因為人口數量才是維係房地產的剛性因素。


▶  區域開發潛力


房地產發展固然需要一定的人口規模,但是過於成熟的地區,由於包括土地在內的各種資源日漸稀缺,也會對房地產的發展產生製約。


▶  教育出口潛力


留學生的存在,也是構成房地產投資回報的一個重要組成,因此,某一地區的教育出口潛力,也對房地產的繁榮提供了條件。


▶  價格增長潛力


澳大利亞房產發展的長期優勢,還在於價格增長的規律性。從過去50年的房地產價格平均增長數據看(1960年代澳洲房價均價為8千澳元,2010年澳洲房價均價為56萬澳元),基本上穩定保持在7至8年價格翻一番的水平。



Part 2 如何將自己的澳洲房產出租及相關費用

一、

3種出租方式


▶ 開發商承諾包租


很多國外開發商為了促進銷售業績,會承諾包租服務。回報率一般在5%左右。


▶  委托租賃公司(房產管理公司)


如果開發商不承諾包租,業主可以委托澳洲專業的租賃公司。別墅回報率一般在4%。


▶  業主自行出租


業主可能會有朋友、親戚想要租房,或是自己尋找到一位合適的房客。租金回報一般在6%左右,但必須人在澳洲親自打理。


二、

業主出租房屋的流程


step.1  評估物業,業主提供物業的位置、房型,發展商,正確地址,租賃公司需要了解是否在其的管理範圍之內。

step.2  評估通過後,與業主簽訂委托物業出租管理協議。

step.3  澳洲租房機構會為業主尋找租客。

step.4  與租客簽訂澳洲租房協議。

step.5   收取每月租金。


三、

房屋出租相關費用


傭金標準


據了解,一般房屋管理公司的傭金為租金的5%~10%。主要還是根據業主的房型與最終和管理公司協商的價格而定。


房屋出租管理費用


委托房屋托管公司的傭金一般為租金的5%~10%(任何房型)。


注:在澳洲房屋出租與管理是連在一起收費的。


澳洲房屋出租:自尋租客,省錢;委托經紀,省事


當順利交房後,買家要考慮的下一步就是如何將物業出租,為自己帶來利潤,同時也可以抵償部分的貸款利息。那麼作為準房東,買家們要注意些什麼問題呢?首先,買家需要考慮,是自己尋找租客管理物業還是委任專業的地產經紀代為管理。


自己管理出租物業可以為業主省下一筆可觀的管理費用,還能與租客建立更為直接的友好關係。如果業主居住所投資房的附近,並了解相關的租賃法律和擁有空閑的時間的話,這不失為一個可行的辦法。相反的,選擇專業的地產經紀可能為更佳的辦法。尤其是對許多居住在海外的業主,由於沒有過多的時間來管理出租物業,所以,及時選擇地產經紀安排出租事宜最佳。


無論買家做出何種選擇,值得注意的是,擁有一套投資物業並非一本萬利毫無風險的。業主應當確保為物業進行合適的保險。同時,作為房東,業主也應當購買適當的房東險,例如房屋損壞時的房租損失,租客違約搬走的損失等。


其次,買家需要考慮的問題是,如何選擇合適的地產經紀代為管理自己的出租物業。澳大利亞的地產經紀必須經過專業的培訓獲得執照才可以從事該項服務。一般的地產經紀公司會同時提供出售與出租服務。然而,術業有專攻,買家如果從某個地產經紀公司購買了投資物業,可以繼續選擇該公司代為管理出租物業,當然也可以選擇其他合適的地產經紀公司。根據經驗,買家應當至少與2~3家不同的地產經紀公司接洽,了解他們的費用及所能提供的服務來幫助做出決定。值得注意的是,一般經紀公司無論是在出售還是出租時都無法保證租金金額的,隻會給出相應的市場標準,買家亦應當根據市場價為出租物業定價。在與地產經紀接洽時,買家可以考慮以下問題:


  • 該經紀公司從事租賃物業管理事宜的曆史及經驗;

  • 該經紀公司目前管理著多少租賃物業;

  • 該地產經紀在當前公司工作了多久?

  • 該經紀公司是否定時檢查出租物業?

  • 該經紀公司如何有效審查潛在租客?

  • 如果租客遲交房租了,該經紀公司有何辦法來解決?

  • 管理費用包含了哪些服務?


一旦買家確定了經紀公司,應當及時與經紀公司簽訂代理協議。協議內容應當經過雙方協商而定,例如:多久檢查一次出租物業等。目前大部分的經紀公司都收取一周的房租作為租賃服務費以及相應的管理費。一般管理費按照每周租金的百分比收取(一般在5%~12%)。服務協議裏也會列出其他的費用,例如:出租廣告費、起草租賃協議費以及其他可能會收取的費用等。買家應當在簽訂服務協議前確保自己的責任與義務。



part 3  如何在澳洲為租金收入納稅?




一、

澳洲稅法有關居民與非居民的的界定


澳洲稅法界定的居民,與其公民身份、國籍等沒有關係。也就是說,具有永久居民身份或公民身份的個人並不一定會被認為澳洲稅法所界定的居民;不具備永久居留權或公民身份的個人也不代表因此而沒有被認定為納稅義務人的可能。 澳洲稅法所界定的居民符合以下條件之一:


 納稅人在澳洲境內定居

 一個納稅年度中在澳洲居留183天以上

 參與澳洲的老年金計劃


二、

如何在澳洲納稅


澳洲財務年度是從每年7月1日至次年6月30日,個人在該財務年度所得若超過個人免稅額,便需申報個人所得。


在澳洲納稅,可以DIY,也可以找專業人士。DIY的申報截止日期與找別人申報的截止日期不同。申報之後會有兩種結果,包括補稅或退稅。


三、

租金收入如何征收個人所得稅


一旦成功出租房屋之後,業主就必須繳納澳大利亞房產交易稅個人所得稅。稅額繳納比率請參照以下表格。


澳大利亞稅務居民



非稅務居民



結語:隨著中國投資者也越來越關注澳洲的企業,嘉富誠基金也在近期推出了澳洲高科技產業並購基金。此基金就是以澳洲的技術和產品為投資對象,再結合中國的市場來提升相應的估值和增長性,最後通過中國的公司實施並購,使基金的退出也擁有很好的渠道。



文章來源:居外資訊

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