房價上漲內幕、買房潛規則,這篇文章都說清楚了!


來源:地產情報站(dichanqbz) 

作者:海男的故事


(一)


房地產的本質和規律


  • 房地產是經濟的重要組成部分,明白了經濟的本質,能更好理解房地產。


    經濟的本質是組合各種要素,包括人力,資金,資源,滿足人們的需求。中國政府發展經濟的過程中,始終圍繞三個主題轉:


    1,促就業
    2.控通脹
    3.保障金融係統的安全


  • 明白了上麵的情況,很多房產亂象就有了合理的注解。


  • 房產短期走勢主要由首付比例,利率,房產政策決定;長期走勢由人口決定。一個人口淨流出的城市,是絕對不適合投資房產的。


  • 選定城市之後,如何選擇區域和小區,就成了重中之重。


    一個大型城市的經濟核心一般集中在CBD區域,在CBD辦公的主要是大企業總部,金融企業,保險企業,谘詢企業,傳媒企業等,這些企業效益好,員工工資比較高。一般情況下,CBD企業的高管喜歡在企業附近居住,中高層一般買在5站左右地鐵通達的地方,普通員工一般買在15站地鐵以內通達的地方。房產投資可以根據自己的資金情況,按照上述規律選房買房,一般都能保值增值,如果小區邊上有個不錯的學校,就更好了。好的高新區邊上也是不錯的選擇。



(二)


投資房產有些基本的原則:


  • 你的房子在主流社會成員的購買範圍中,CBD企業員工,政府工作人員,好的高新區工作人員是主流社會成員的代表,大部分社會財富集中在他們手上。


  • 你的房子所在區域已經進入或即將進入二手房為主的階段。區別一個城市的房地產是否值得買,有個簡單粗暴的方法:看看二手房能不能順利的賣掉,如果不能順利的脫手,或者跟新房比差別巨大,那麼這個城市的房地產結構一定是有大量過剩。

 

  • 白領喜歡近郊的房子,小商人喜歡市區的老房子,近郊的房子一定要選擇有學校配套的。白領容易用杠杆,但有一點一定要注意,如果近郊是剛開發,套現的時間成本和資金成本會比較高.


  • 大城市核心區的房子是最保險的,但不是收益最大的,收益最大的是變化最大的非核心市區,例如交通不便的地方修了地鐵,遠遠大於核心區多修一條地鐵的影響。



(三)


2007年全球金融危機是樓市分水嶺


2007年全球金融危機之前出口經濟快速發展,大家生活水平大幅提高,對房產需求很大,導致房子供不應求,價格上漲,但價格始終在合理範圍內,因為2007年全球金融危機之前,沒有太多的投資投機。原因如下:1.出口工業比房地產掙錢,很多錢優先進入製造業領域2.就業不錯,政府沒有必要通過放水進行基建,解決就業問題。

2007年全球金融危機之後,出口遇阻,高歌猛進的房地產也因為購房者預期的改變進入蕭條,導致社會出現大批失業人員,在穩定壓倒一切的情況下,政府開始放水投資基建,同時鼓勵房地產購買,畢竟房市還是供不應求。隨著買氣的加大,房價開始上漲,產生了賺錢效應,製造業由於不如以前好賺錢,紛紛進入房地產,基建放的水最終也流到了房地產,引起了房市一波一波的上漲。




(四)


本輪房價上漲的原因:


中國房產市場的第一個坑是2011年的大中城市限購,導致大城市需求萎縮,相應的開發商也減慢了在大城市的買地建房,跑到三四線城市去買地建房了,這樣的結果是大城市2011-2014的房屋供應是萎縮的,三四線城市的供應是增加的。各路不明真相的資金被迫到中小城市投資買房,很多房子不但沒有漲價,還跌價,最可悲的是有價無市,認錯的機會都不給。


最最可悲的是大城市經過2013,2015,2016年的大漲,房價又翻了幾倍。現在房地產市場又在挖第二個坑,那就是到大都市圈附近不限購的小城市投資買房,這些小城市購買的絕大部分房子都將麵對租不掉,賣不掉,住不了的窘境,多少人又得血本無歸。


2014年9月,2015年3月,國家出台寬鬆政策,放鬆了大城市限貸限購,大城市積壓的自住需求一下子爆發出來,由於供應沒跟上,導致供不應求,價格開始上漲,產生賺錢效應,更多的投資投機資金開始進入房地產,特別是2015年6月股市開始暴跌,大量資金由股市轉戰房市,價格進一步被推高。這刺激開發商開始在大城市大規模買地建房,隨著時間的推移,大城市房子開始供求平衡 ,直至最後供大於求,然後開始下一個周期。但一二三線還是會有一些差別。


一線:北上深以存量房為主,調整比較小,由於人口不停流入,房價接著會繼續往上。


二線:隨著供應量的加大,房價會適當調整,投資投機資金會停止進入或退出,導致進一步的調整,這時房子會出現投資價值,但前提是這個城市不停有人口流入。

三線:不限購的三線城市最近幾年一直處於市場環境中,價格泡沫已經被擠掉了,沿海的三線城市市中心會有一些投資機會。


如果大家明白了這次房價大漲的原因,接下來的投資就會進退有據,不會掉到坑裏。



(五)


地王對供需雙方的影響:

1.二手房賣方:地王影響預期,停止賣出或調高價格,導致供應量減小同時漲價。
2.開發商:開發商雖然拍了地,但由於價格比較高,近期不會開發,不產生實際供應量。
3.買方:買漲不買跌,繼續買入,價格逐步走高,隨著價格走高,有效需求減少,最後供大於求,價格調整。

綜上所述,地王會加快趕頂的速度.


(六)


調控幹預的效果 


不管什麼產品,隻要有不錯的利潤,如果政府不幹預,遲早供大於求。如果政府幹預的少一點,大城市的房價斷不會如此之高。下麵以限貸限購給大家解釋一下:


當房價上漲時,地方政府開始瘋狂賣地,發大量開商開始買地建房,因為開發房屋有個時間周期,不能馬上產生市場供應,房價繼續上漲,民怨開始沸騰,中央開始出調控政策。例如限購限貸,導致市場被冰凍,這嚴重改變了開發商的預期,已經拿地的放慢開發節奏,沒拿地的暫緩拿地,供應因此沒有大量增加,但需求並沒有消失。過段時間解除調控,積累的需求如火山噴發,由於供應沒有實質的增加,房市繼續供不應求,房價開始上漲,投資投機資金介入。


房價繼續上漲,地方政府開始大量賣地,開發商踴躍購地,還沒來得及大量開發,中央政府又開始調控,周而複始。如果我們的政府出政策時 ,考慮一下開發商的感受,畢竟他們才是房子的供應主體,給他們完整的市場,大量開發賺錢是不二選擇,供過於求隻是遲早的事。



(七)


房地產潛規則:


房地產市場相對來說還是個市場化程度比較高的市場,各個環節情況如下:


政府:政府壟斷了市場供應,原則上會控製市場,慢慢賣,其實不然,在現有的政治生態下,沒有誰會把土地留給下任賣,任內大賣特賣,發展經濟,搞政績是不二選擇;就算自己會連任,但土地市場的行情時有波動,行情好的時候趕緊賣,籌錢搞政績是上策,沒有誰會考慮10年20年的事情。


開發商:開發商大部分都是民營企業,行情好時,大幹快上,行情不好時會減慢節奏,畢竟是自己的錢。


購房者:買漲不買跌,行情好時,投資投機的都來了;行情不好時,投資投機不幹了,剛需也開始觀望。


綜上所述:房地產和別的行業差別不大,行情好時,各路開發商蜂擁而入,大肆拿地建房,直到過剩賣不動為止。例如三四線不限購城市,但大城市房地產有一個不同的特點,就是限購限貸,限購限貸人為的製造供不應求,創造了很多投資機會。


(八)


房子的投資經驗:


要投資房產,就一定要對房產這個產品本身的一些屬性了然於胸。


1.麵積及對應人群


90平米以下(小戶型) 首套剛需
90-140平米(中小戶型) 首次改善需求
140-200平米(中大戶型) 多次改善需求
200平米以上(大戶型) 享受需求


投資房產涉及到買賣兩個方麵,現在是賣出90-140平米房子的好時間,同時買入140-200平米的房子。因為現在90-140是需求最大的房子,有些供不應求,140-200平米供求基本平衡,能買到性價比高的房子,隨著經濟和社會的發展,140-200平米需求會越來越大。作投資一定要有一些前瞻性。


2.地段,地段,地段


房產投資中說的地段和傳統的環為單位的地段是有一些差別的,房產投資的地段是以到CBD的便捷程度和時間為標準,再加上教育和商業作為輔助標準。


3、地鐵的修建


很多人以為修建地鐵是為了方便居民出行,其實不然,修地鐵主要是為了連通CBD,開發區,交通樞紐。明白了上述道理,你就會知道那條地鐵將優先建。



4、自住買房和投資買房的差別


自住買房和投資買房是完全不同的兩種思維,現在很多人糾結,就是把這兩種情況混在一起了。


1.自住買房:關心的是過一段時間之後房價是不是漲了,並不關心成本,在國家不停放水的情況下,一二線城市的房價大趨勢總歸是向上的。

結論:自住在一二線城市隨時可以買,如果能運用我前麵寫的買房技巧買在更好的點上,就完美了。


2.投資買房:投資買房關注的是收益,成本就是重中之重,特別是持有成本。投資房產的黃金時期已經過去了,買了放著就賺錢的好日子一去不複返了。現在投資房產買進賣出的時點非常重要,決定了是否有收益。

房子同樣是3年漲20%,自住的可能很高興,high的不得了,投資的可能就愁眉苦臉了。房子的價格是可以分拆成各種組成部分的,這樣可以評估價格是否是窪地,以及以後是否有前景。


房價=地段(30-40%)+小區及房子品質(20-30%)+小區附近環境(10%-15%)+教育資源(5-20%)+二級商務資源(10%左右)+商業資源(10%)

地段:到達主流CBD的便捷程度及時間。
教育資源:教育資源在有些房子的價格構成中比例較大,但教育資源經常有調整,有一定的風險。

上麵的組成弄清楚了,房子的前景就很了然了。比如在市區,上麵的組成都很成熟了,房子的價格已經包含了上述組成部分,房子的漲跌隨大勢,沒有額外的驚喜。近郊和市區邊緣就不一樣了,修條地鐵,漲,建個學校,漲,建個商業中心,漲,這也就是市區邊緣漲幅遠遠大於市中心的原因。



(九)


京滬深房價何時到拐點?


房子也是一種商品,供求關係永遠是有效的,雖然各種幹預扭曲了供求,但回歸正常是遲早的事。

限購限貸抑製開發商的積極性,減少了一手供應,高額的交易稅費又抑製了二手的供應,供不應求導致房價飆升,但樹不能長到天上去,當房價漲到一定程度,有效需求會急劇減少,不多的供應也會過剩,房價出現拐點,投資投機資金撤出,房價進入下跌通道。跌倒什麼程度呢,合理的收入房價比和租售比就是房價的支撐點。以上海為例預測:


房價的最高點:人民廣場附近均價18萬左右,徐家彙13萬左右,莘莊9萬左右
房價支撐點:人民廣場附近均價14萬左右,徐家彙10萬左右,莘莊6萬左右
然後隨著收入的上漲,房租的上漲,房價會慢慢上漲,但靠投資房產致富已經不太可能了。

上述預測純屬個人意見,大家就當故事看看吧。


(十)


房產和金融


房產和金融像一對孿生姐妹,如影隨形,現在買房完全不貸款的已經很少了。學好金融知識,不但買房能少走彎路,還能改變人的一些思維。


目前個人能接觸的貸款分三類:信用貸款,按揭貸款,抵押消費貸款。舉例來說,小峰是我的老鄉,2014要離開上海去杭州工作,他在上海楊浦有套兩室的房子,想賣掉了去杭州買房子。問我的意見,被我批評了一頓,給他出了個方案:還掉剩下的20萬按揭,然後抵押消費貸款70萬,利息1.2倍,接著拿著70萬去杭州按揭了一個不錯的房子。思維一變,稍微折騰一下就有了兩套房子,碰上2015、2016的房價上漲,現在房子增值都快200萬。


上麵的例子可以當故事看,重點是了解金融產品。



(十一)


如何買房買在低位:


1.到選定區域的房產中介掛個號,如果這些中介頻繁給你打電話,那肯定不是買的好時候,慢慢的中介給你打的電話越來越少,甚至不打了,就得趕緊買了,中介不給你打電話,一般情況是到店的客戶太多,沒有時間也沒有必要搭理你了。


2.每周或每兩周到交易中心看看,然後再結合第1條,一般都能買在比較低的位置。

(十二)


房價上漲的特征:


投資房產的黃金時代已經過去了,簡單的買個房子放著等升值的機會不多了。
研究一下2000到現在的房產價格變化,你會發現幾個特征:


1.漲的越來越慢,房地產行業進入成熟期。
2.上漲不是勻速上漲,往往是調整幾年,然後短期一個大的上漲,這和人性是符合的。買漲不買跌,漲的時候大家都過來買,調整的時候大家都觀望。
3.準確的選擇城市/區域/產品,把握好買進賣出的時點才能賺到大錢。

投資房產有兩個收益點,一個是買進賣出的差價,一個是租金,投資要圍繞這些展開。投資房產有兩個概念,一個是買了就賺錢,一個是以後會賺錢。



現在投資房產要注意核算成本收入:
成本=首付資金成本+按揭貸款成本+買進賣出交易稅費
收入=房租+買進賣出差價
 

現在每年的貶值在10%多一點,有量化的計算公式:
貶值=金融機構總資產增長率-GDP


(十三)


對大家的勸告:


大家有沒有感覺到周圍的人都在談論買房子,這個場景何其熟悉。在當年6月份的股市也出現過,當普通人都在討論一個事情了,悲劇可能要開始,20/80原則是有效的。不是說投資房子絕對賺不到錢,但難度已經很高了。


很多人都有一個錯誤的思維,覺得自己買了一個房子,不管漲跌,都有個實物在那裏,不吃虧。


投資房產是個大事,大家要多多做功課,同時
1、下決定前找附近熟悉房地產靠譜的人多問問。
2、要有成本意識,首付的資金和貸款的資金都是有成本的,交易稅費也是成本。例如三年漲20%肯定是賺不到錢的。
3、租售比以後會是一個很重要的投資指標。
4、投資不能想當然,多學習,冷靜思考。


其實是大家沒有經曆過房市的逆周期,如果你有幸2007年在深圳某些地方高點買了房子,98年麵對的是下跌超過首付款,你還得付息還按揭,如果你是投資房產,可憐的租金2%不到,遠遠低於利息。蒼天啊,大地啊,我這哪裏拿的是房產,分明拿的是炸彈。


後來好在國家給力,很快開始放水,解放了大家。就算國家不放水,最後也會解套,因為那時房子還是供不應求的,隻是恐慌導致需求極度萎縮,過一段時間需求還是會釋放出來的。


時過境遷,今時不同往日,大多數城市如果不限貸限購,市場自由發展,1-2年都會過剩。如果投資不慎,買在高點,接下來很多人將會體會到什麼是生不如死。

投資是殘酷的,不管房產,還是其它的。


賺錢的機會一直會有,但這個機會以後更多的屬於專業的投資人士。


普通人要想賺錢,要麼努力學習變成專業人士,要麼找專業人士幫忙。


現在房市進入這波行情的後期,已屬雞肋,等下一個周期是明智的選擇。



聲明:本文首發天涯論壇,網址:http://bbs.tianya.cn/post-house-657392-1.shtml,樓主:海男的故事。


本文僅代表作者個人觀點,不構成任何投資意見。文中的論述和觀點,敬請讀者自行判斷。




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