房價漲跌榜:2018,這些城市值得關注

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  2017年的樓市,一定會在房地產發展史上留下重重的一筆。


  這一年,我們見證了90個地級市以上的城市,和35個縣市出台的調控政策,經曆了限購、限售、限貸、限價組合拳,看多了陰陽合同、搶房熱潮、號頭費後,我們來看,這番的房價上漲和之前比有哪些變化?這些變化會對2018年樓市有哪些影響?


  今天,我們借助中國指數研究院的報告,稍作分析。


  2017年的樓市,你不得不知道的五大點


   從政策回顧2017樓市 


  2017年的樓市調控堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”為基調,以城市群為調控主場,從中心城市向周邊三四線城市擴圈,總體上看,這輪調控時間更長、涉及城市更多、政策強度更大。


  從時間上看,3-5月是政策密集出台的高峰期,2016年“930”後,20多個熱點城市出台政策,2017年3月,以北京為首的36個地級以上的城市出台了44項調控政策,隨後的5月,又有41個地級以上的城市出台了58項政策。最後一波在9月下旬,雖然調控力度不及三月份強,但仍有部分城市呈繼續收緊姿態。



  從調控區域來看,城市群調控愈加明顯。和2016年主調一二線城市策略不同的是,2017年的調控主要以城市群為主。


  上半年,主要調控的範圍是長三角、珠三角、京津冀三大城市群內部三四線城市,並且從強度上看,三大城市群中心城市調控最為嚴厲,如:北京、天津、廣州、深圳、上海、南京等,調控強度最高,政策出台最為頻繁。


  下半年則主要把調控範圍放在山東半島城市群、安徽中部及中西部地區城市群重點城市及周邊三四線城市。隨著調控政策向中西部深入,長沙、鄭州、武漢、成都等中心城市逐漸加碼。而三四線城市調控強度強度最弱,大多數三四線城市僅出台1-2次調控政策。


  從調控思路上來看,調控從傳統的抑製需求向增加有效供應轉變。傳統的限購限貸手段仍在持續,此外,限售抑製需求成為打擊短期炒房的重要方式,與限購、限貸一起打配合,為長效機製的出台打基礎。


  從限售範圍上看,熱點城市限售時間相對長,甚至有特定地塊10年限售,三四線限售年限短,大多數三四線並沒有限售政策出台。



  從長效機製逐步建立看政策走勢 


  2017年不管是兩會政府工作報告或是詩酒大的召開,亦或是中央政治經濟工作會議上,都強調過:加快長效機製的建立和完善。並提出以下政策:


  推進租購並舉住房製度建設,加快住房租賃市場的發展。並且在廣州、深圳、南京、廈門、武漢、沈陽、合肥、鄭州、佛山、杭州、肇慶、成都這12個城市開展住房租賃試點。

  利用集體土地建設租賃住房正式推行落地。北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、肇慶、佛山、成都13個城市開展試點。

  推進共有產權住房建設,完善住房供應體係。

  加快戶籍製度改革落地。多個城市積極引進人才落戶,如成都戶籍製度改革提出條件入戶和積分入戶“雙軌並行”。

  加快土地供應。2018年供地速度不會減慢,但也不必過於猜測,以北京為例,除了供應地段大部分在偏遠地段以外,你會發現大部分的供地還都是共產房。


  一係列政策的出台,可以預見2018年長效機製落實將進一步加快,短期調控和長效機製的銜接更密切。


  這也就是說,那些盼望2018年房價大跌/大漲的人可以醒醒了,2018年的房地產市場,主要以穩為主,完善多層次住房體係,形成“高端有市場,中端有支持,低端有保障”的住房發展格局。


  從百城房價走勢看熱點城市發展 


  知道大家都關注房價問題,先來整體看一張百城住宅均價及環比變化圖:



  整體看,百城均價漲幅持續收窄,價格整體趨穩。百城住宅價格同比連續十個月回落,環比漲幅連續13個月在1%以內,累計來看,1-11月份百城住房價格累計上漲6.74%。


  從各級城市來看,2017年以來,一線城市市場調控最為嚴厲,市場反應最迅速,房價漲幅持續拉低,進入橫盤階段。


  熱點二線城市政策密集出台,限售不斷升級,市場降溫明顯,而政策相對溫和的二線城市,部分絕對價格水平低,房價有明顯的漲幅。不過,整波大牛市已經接近尾聲,這些還在漲的二線城市房價上漲,已是強弩之末。


  三四線城市,由於政策較寬鬆,加上棚改貨幣化的帶動,三四線漲幅最為突出。從圖中看,三四線雖然累計漲幅較高,但也有收緊趨勢。


  再來看這張圖,對比2011年和2016年這兩年,同樣的7個區域板塊漲跌情況,不難看出,未來房地產市場將進一步分化。


  2017年漲跌情況之所以和之前不太一樣,完全是政府調控的結果。在嚴厲政策的打壓下,長三角、珠三角、環渤海、中部的城市降溫最明顯。


  東北西北地區在寬鬆的政策環境和棚改貨幣化的支持下,價格漲幅明顯。


  西南在重慶和成都的帶領下,呈現量價齊升的態勢,但在政策趨嚴的大環境下,市場開始趨穩。


  總的來說,2017年全年房價表現為,一二線熱點城市退潮,未來一段時間會出現橫盤期,弱二線及三四線上漲動力不足,整體市場趨穩。


  從一二三四線樓盤成交量看買房策略 



  一線城市成交規模下降最明顯,絕對水平和2011年相當,北京、上海、深圳三大城市,在樓市不放鬆調控的基礎上,供需雙方主要以觀望為主,成交量會繼續趨穩。


  熱點城市供應受限,成交量比較低,但市場需求仍在。熱點城市人口的湧入會直接帶動住房需求上升,一旦放開口子,市場會立馬做出比較強的反應。


  二線城市成交量降至2015年水平。其中合肥降幅達到73%以上,南京、廈門、福州降幅腰斬。


  三線城市成交規模相對高。以東莞、中山等為核心的熱點城市,受調控政策的影響,同比降幅超四成。揚州、紹興、宿州等普通三線城市政策相對寬鬆,加上棚改因素的影響,成交量上升兩成。



  除了樓市價格出現分化外,買房結構也出現了明顯分化。樓盤一般分為中低價位、中高價位、高價位三類。說明大家對樓房的品質要求更高,並且不同區域對房子的需求已然發生變化。


  上圖顯示,一線城市北上深對市場高端需求更旺盛。


  一線城市90平米以下的剛需盤成交量大,改善類大戶型成交量小。


  多數二三線城市中低價位樓盤銷售超過四成。對於大多數二三線城市來說,房價基數低,很多首次買房的人更傾向於買大戶型。


  二線城市成都、南京、西安、武漢等城市,中高端需求上升,杭州改善型需求更旺盛。南通、常州有高端市場潛力。


  從房企拿地看未來哪些城市被看好 


  從房企拿地城市上,我們也能看出,哪些城市更被看好。畢竟每拿一塊地開發商都是要下血本的,押賭注的話肯定會選勝算大的城市。



  從房企拿地情況來看,大型房企布局重點壓在主要城市群市場。長三角、珠三角、京津冀、長江中下遊及成渝5個城市群。


  房企拿地主要集中在熱點城市,大房企在北京、武漢、成都等城市拿地占比大。


  2018年的樓市,和房價相關的三點想法


  買房成本會增加嗎? 


  2017年的政治經濟工作會議的定調是“實施穩健中性貨幣政策守住不發生係統性金融風險底線”。


  有人說“穩健中性”,比2016年的“穩健”用詞更嚴厲,其實2016年前麵說的“穩健”,在正文裏麵又加了一個“穩健中性”,所以並沒有本質變化。


  信貸基本保持和2017年的平穩,房價大幅度波動(不管哪個方向)的可能性就降低了不少。


  金融去杠杆方向不變,2018年M2增速會持續保持低位。


  (M2)是一個金融學概念,和狹義貨幣相對應,貨幣供給的一種形式或口徑,以M2來表示,其計算方法是交易貨幣以及定期存款與儲蓄存款。簡之,M2就是現金加各種存款,表示流動性,可以形象的理解為“一個區域的資金水量”。


  除此之外,房貸利率存在上行壓力。買房單價降低,但成本會有提升,打擊炒房客的同時,也誤傷了部分剛需。


  房價是漲還是跌?樓市分化嚴重嗎? 


  2018年的全國樓市一定是一個更加分化、更加冷熱不均的市場,我們將會看到一個更合理,更靈活的、更健康的一個房地產市場。


  上部分我們說過:信貸基本保持和2017年的平穩,房價大幅度波動的可能性就很小了。


  短期內貨幣政策不放鬆,價格上漲趨勢將被抑製。2018年的市場,在適度中性的金融貨幣環境中,在全國層麵來說,房價將會保持相對穩定,增幅在0%-2%之間。



  並且人口淨流入的城市可以多關注,之前在很多文章都論述過“長期看人口,中期看土地,短期看金融”這個理論。


  上圖顯示,流動人口主要集中在城市群內的一二線城市,並且這些城市是未來租賃市場發展的主要陣地。


  目前一線城市房價已企穩,春節前該看房子的可以動了,而硬傷房、無學區老破小,等到明年8月份以後再入手,都來得及。



  另外,北上廣等一線重點城市可以吸引全國各地人口,人口吸引輻射範圍廣,而西安、武漢、鄭州等城市對省內輻射力更強。


  三四線城市還值得關注嗎? 


  先說一下棚改,畢竟三四線房價的上漲,有一大半功勞歸於棚改貨幣化。



  按照住建部規劃,2018年到2020年,我國將持續改造各類棚戶區1500萬套。2018年棚改目標是580萬套,而棚戶區的改造主要集中在三四線城市,比例高達80%。


  2017年年末,住建部確定在15個城市開展老舊小區改造試點,這15個城市分別是:


  廣州、韶關、柳州、秦皇島、張家口、許昌、廈門、宜昌、長沙、淄博、呼和浩特、沈陽、鞍山、攀枝花寧波


  長期看,我國房地產市場城市發展分化會越來越嚴重,之前,我們一直關注一線及熱點二線,但隨著城市群的推進,加之三四線城市數量多,分布廣,我們不能用單一的眼光看三四線城市的發展潛力。對於三四線城市總的來說,位於城市群內,並且有一定內生產動力的三四線可長期關注。


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