房價跌到多少才算沒有泡沫

最近一年,一線城市房價節節下跌,如北京房價已經下跌了20%,由於一線限購限貸政策的溢出效應被投機資金哄抬的三四線房價也開始出現全麵回落的跡象,那麼就有一個很重要的問題需要考慮了,房價跌多少才算合理投資。

跌20%算多嗎?挺多的,但是和之前一波上漲了100%相比,就不多了,按照名義價格來衡量房產是否到了合理價格區間是非常困難的,我們需要用另外一套衡量標準。

我們知道,房產擁有多種增值理由,如戶籍、學區等等,但是其核心評分還是依賴於租金,租售比相當於藍籌白馬的市盈率指標,雖不能衡量所有,但是確實是最重要指標之一。

那麼房產的租售比達到什麼樣的區間才合理呢,目前歐美的租售比是1比20,也就是年化投資回報率5%,而中國的租售比是1比70,也就是年化投資回報率1.5%,另外美聯儲基準貸款利率加息數次後才1.25%,而中國央行基準利率是4.35%,要是加息會更高。按理說美國利率那麼低,投資回報率應該顯著低於中國,但是事實恰好相反。

那麼這是不是意味著,中國房價存在巨大的泡沫?首先,中國房價肯定是存在泡沫的,但是說到巨大倒也談不上。因為房租這個東西,是市場經濟,是房東和租客博弈的結果,是房屋居住價值的真實體現。但是在居住價值之上,還綁定了稅收、戶籍、學區等價值。

首先談稅收,中國采用的是土地出讓金製度,等同一次性繳納70年的土地租金,而美國采用的是房產稅製度,平均每年繳納1.5%,合計起來也差不多是70年。但是由於中國的租金是一次性繳納,所以直接體現在了房價裏,房租並不體現,而美國的是多年分批繳納,所以房價裏並不體現稅收,但是房租裏體現出了房產稅,因為誰持有房子誰交稅。所以美國的實際收益率應該是5-1.5=3.5%,租售比差不多是1比30。

之後就要考慮到中國嚴苛的戶籍製度和學區製度了,美國戶籍屬於自由流動,房產並不綁定,學區有一點用,但是也並不嚴苛,因為隻有公立學校才考慮學區,但是美國的有錢人一般都上私立貴族學校。。。

然後,要考慮房價的增值效應,中國房價永遠漲,至少過去20年是這樣,這種單邊上漲趨勢是會帶來溢價效應的,人們買入房產的時候,除了衡量他的實用價值之外,不管是投資還是投機,多多少少都會有靠房子賺點錢的想法,這也會提升房價。

所以中國的房價要通盤考慮這裏麵的價值,這個很難評估,這東西沒辦法用量化數據去評判,但是我們可以另一個辦法去解決這個問題,那就是看看過去的租售比,最低可以低到多少。

中國房價最低迷的時候,是能夠以租還貸的,也就是說每個月的租金恰好可以抵消掉月供,不過那是很遙遠很遙遠的過去了,是房價騰飛之前,那個時候中國是不限購不限貸,首付2成,有時候甚至零首付,房子賣不掉。。。

所以這種好事就不用想了,除非中國房價進入下跌通道,否則估計你是等不到房價跌到這種價位了,但是如果真跌入了下跌通道,能以租養貸恐怕你也不會買,日本就是一個最典型的例子,日本進入失去的十年後,因為房價節節下跌,在一棟房子的房租達到17萬,月供僅為10萬的情況下,房價依然沒有見底。

那麼既然目前中國還在上漲通道,我們能見到的最低點是哪裏呢,我覺得以2015年的房價做完參考指標比較合適。

為什麼采用2015年作為參考點,因為自2011年開始,中國進行了長達5年左右的房價壓製,房租在增長,貨幣在超發,通脹在繼續,但是房價始終沒有動,甚至還略有下跌,終於消除了2011年巨大的房產泡沫,於是開始了新一輪的拉升。

那麼2015年房價騰飛前的房產投資回報率是多少呢,是2.5-3%左右,也就是租售比是1比40到1比35之間。

我認為,這就是在理想情況下,房子上綁定了種種中國特色附屬權利之後,在上漲趨勢中,我們能抄到的最低價。而中國目前一線的租售比,是1比70左右,部分泡沫極其嚴重的三四線,因為租金特別低廉所以租售比高達1比100以上。

所以,當租售比下跌到1比40左右,我覺得就可以出手了,這個位置買不了吃虧買不了上當

租售比的下跌有兩種途徑,第一種是房價下跌,我覺得很難,一線下跌20%已經很多了,基本不可能下跌30%以上,哪怕是自極限最高點開始計算,因為中國的首付就是3成,下跌30%非常容易出事,一旦引發連鎖崩盤,後果誰也負擔不起。最近一段時間不少城市陸續試探性鬆綁政策送暖風估計也是這個意思,所以後麵的房價,估計已經到了大橫盤區間的低點,後麵繼續下跌概率不大,當然,要漲也不可能。第二種途徑就是提升租金,隻要租金提升了,那麼泡沫自然就去掉了,但是租金是純市場化的行為,要讓租金增長,必須國民的工資收入切切實實的提升,假設你在北京一個月一萬收入,拿出5000租房了不起了,基本等於活雷鋒給北京白打工,要讓你拿8000出來租房來降低北京的租售比,你屁股一拍我還不如回老家,不是不想留北京,是留不住啊,不能大學畢業了,每天累死累活,結果還要父母從老家補貼生活費。。。

所以租金的提升是需要時間的,我認為要達到1比40的租售比,需要耗時3~5年,還是中國經濟正常發展的情況,如果國民收入持續提升,工資都翻個倍,那麼房價也就不算貴了對不對。

按照這套理論,合適的下場點,是3~5年後,一定是要房租提升起來,那麼即便房價不跌,我們也可以入手了。如果忍不住要提前買,比如剛需,那麼我還有一個建議,就是等房貸9折利率甚至8.5折利率的時候去買。這個利率合同,是伴隨終身的,如果你按照1.2倍利率去簽合同,那麼不管國家以後降息還是加息,你都是要比9折利率的貴30%,這個利差很恐怖的,要擺脫隻有一個辦法,賣掉房子終結貸款合同,然後再買一套房,重新簽一份便宜的,對於剛需來說,恐怕沒這個能力,隻能活生生被剝削。所以等房貸政策重新放寬到9折以下,我覺得就可以入場了,這個過程,需要1~2年,按照2011年的調控經驗來推算。

所以,房價的合理空間並不是那麼難以推算,也不要苛求一定要達到國外那麼便宜的房子,畢竟稅收和各種製度都不一樣,如果非要按照國外標準,無異於刻舟求劍。根據目前中國房價的上漲趨勢,他的回調低點,就是租售比1比40左右,其中一線房價很難再下跌了,隻能指望房租和國民收入慢慢的起來,注意我說的是一線,不是三四線等邊緣城市,因為三四線是一線的溢出效應+傳導效應才抬升的房價,由於沒有限購限貸,所以泡沫相對一線更為巨大,但是三四線可以參考。

租售比達到1比40,我就認為房價達到了合理區間,這個數據是怎麼計算的,已經詳細的把邏輯寫出來了,相信對大家有所幫助。