總結|2017泰國房產市場總結——房價高奏凱歌

2017年泰國樓市跨入黃金十年,房價一路走高。在相關政策、城市規劃、地價催漲等一係列的因素聯合刺激下,使得房產市場極為火爆!據最新數據顯示,泰國部分城市的房價已整體突破2萬大關!



相關數據顯示,2017年外國買家在泰國置產總價值占47.5%,同比去年增長量巨大。其中中國人赴泰的總金額位列第二,僅排日本之後,比去年同比增長18.6%。



2017年對泰國感興趣的投資者中,有69.5%的高淨值客戶年齡為35歲~49歲。置業熱潮客戶群體平均在28--35歲,此類客群是高知識含量和高資產積累的結合,也是社會中堅力量。我們不難發現,70後80後為泰國置業主力軍,90後正在逐步發展成為泰國置業的潛在人群風標。


2017年對泰國感興趣的高淨值客戶,地域分布密集,所處城市分散,相對較集中於一線城市,北京占總體的比例人數最大16.21%、上海占14.07%、廣東13.18%,北上廣深四城市總計占比48.46%%。



曼穀、芭提雅最熱門



以純投資資產配置為主要需求的城市曼穀占比36.89%,位列第一;

以度假需求且投資的城市芭提雅占比17.8%,位列第二;

以養老為主兼自住為主的,清邁占比13.2%,位列第三;

以純看中托管純投資為主,普吉島占比例8.2%位列第四;

其它冷門城市投資:蘇梅島、華欣以及其他城市等。


海外投資者群體愈發壯大


2017年赴泰國投資的高淨值客戶中,以純投資、子女教育、老人養老為投資目的的人群占比較大。另外由於受CRS執行的影響,曾往歐美置業的主流大軍開始往新興的東南亞市場轉移,而泰國就是首選的目的地之一,其原因之一就是因為泰國的不受CRS的名單監控中。


泰國房市總體概況


目前全泰國的土地價格漲幅也在放緩,至2017年第三季度,土地價格指數(以實際價格計算)上升了1.59%(0.72%),較前一年的7.9%大幅放緩。但在最近的季度(2017年第三季度),地價實際上漲5.3%。


住宅開發商建築在下半年時候也明顯減少,2017年第三季度,公寓登記和土地開發許可證分別下降了19.6%和18.8%,新公寓的注冊數量比去年同期下降了15.5%。



於此同時需求量也在放緩,根據調查數據顯示,2017年全國土地和建築交易環比大幅下降12.4%至2517.3億泰銖(76.9億美元),但與去年同期相比,2017年第三季度的交易仍然上漲6.9%。


01

平均年漲幅8%,曼穀房價一路上漲


縱觀曼穀房價走勢圖,曼穀十年來的房價可謂是一路走高,穩步上升,一路從1月份的9814元/㎡漲至12月份的13450元/㎡,上漲了3636元/㎡,漲幅高達37%。曼穀的房產市場從去年開始保持強勁勢頭,2017上半年,受海外買家對泰國房產市場的積極情緒以及曼穀地價市場的影響,加上各種城建利好因素刺激,曼穀樓市房價漲勢較為明顯。下半年,泰國政府對海外赴泰投資進行微調模式,在精英簽證、土地租賃、住宅年限等多政策組合,再加上中國正式執行CRS,下半年曼穀的公寓銷量的速度有所加速。



在公寓供應上近幾年持續增加,特別是位於周邊地區的公寓,以適應新的公共交通線路的城市擴張以及中央商務區現有主要土地和高地價的限製。全市所有新供應的平均銷售價格躍升至每平方米154,068泰銖,較2016年上升6.6%,另外,同比2016新房公寓供應走勢看,加上過去這一年房價上漲的速度,2017年曼穀推出的新盤供應量達到了十年來的最高水平,其土地漲幅趨勢除了平穩在7-8%左右外,部分成熟區域達至12%以上。


02

芭提雅置業風標,備受海外青睞


芭提雅近5年中每年上漲的均值為6-10%,2017年新房交易量環比去年上升,預估下一年增長5.3%。芭提雅市區價值與同在曼穀相比,要低近一倍,平均起步價格已與曼穀相對持平,未來置業芭提雅的購房者將付出較高的投資成本。


03

清邁養老聖地,年均漲幅5--8%


清邁近5年中每年房價上漲的均值為5.3--7%浮動,而位於古城區與尼曼路,最高漲幅可達10%/年,2017年截止清邁新房交易量環比去年增長倍增,預估下一年增長3.6%浮動。房產價值相比曼穀和芭提雅大城市仍是低位,未來幾年仍有很大的增值空間,養老、為子女教育目的為主的購房者可關注清邁。


04

普吉投資潛力上升,漲幅趨勢大


普吉近5年中每年上漲的均值為高於清邁 ,2017年中國選擇普吉置業需求量大幅度速增,預估下一年隨著普吉城市的規劃以及軌道交通建設將有望倍增。普吉近幾年相對其他大城市,房產開發商數量緩慢,房價增速相對比其他地方弱,但憑借其全球度假海島聖地的地位,仍然吸引很多購房者前往。


泰國房產安全無泡沫


過去幾年來,泰國的房地產價格上漲幅度非常小,導致這部分原因是前期泰國政治上的不確定性。從2008年到2016年,房價僅上漲了29.1%(實際為10%):

2009年,單獨住房價格較上年同期上漲2.5%(實際為-1%)。

2010年,房價同比上漲1.8%(實際為-1.3%)。

2011年,房價同比上漲2.3%(實際為-1.2%)。

2012年,房價同比上漲7.4%(實際值為3.7%)。

2013年,房價較去年同期上漲5%(實質為3.3%)。

2014年,房價較上年同期上漲6.5%(實質上5.9%)。

2015年,房地產市場再次放緩,房價與去年同期相比上漲1.1%(實際值為2%)。

2016年,房屋價格較去年同期下跌0.4%(實質下跌1.5%)。



根據住房商業協會主席Issara Boonyong的數據,泰國低層住宅的實際需求量低於300萬泰銖(合90580美元),占市場的70%。其餘30%的需求來自於置業投資者,其購買房屋主要目的為了租金收入。


住宅建設活動正在迅速下降。根據BoT的數據,2017年第三季度全國公寓登記量大幅下降19.6%至17482套。2017年第三季度,公寓注冊實際上比上一季度下降了約25%。

2017年第三季度:

在曼穀都會區,新公寓登記量同比下滑15.5%至7403套

在其他省份,最低登記數量同比下降22.4%至10079套

同樣,2017年第三季度,曼穀土地開發許可下降4.7%至4,092個單位,其他省份的土地開發許可證同期下降24.6%。



根據統計,曼穀及周邊地區新增住房總數同比下降28.2%至29476個單位。同期,曼穀新建公寓單位下降39.9%至16706個單位,自建房屋下降11.23%至5353個單位,2017年第三季度,房屋項目同比增長2.4%至7417套。


超高的投資回報率


根據最新的“  全球房地產指南”的調查統計,首都曼穀的租金收益率從5.0%到8.0%不等,芭提雅租金穩定5%至7%,最高租金達至10%;清邁租金穩定5%;普吉島至6%。



相比與大多數國家的主要城市對比,在曼穀中心位置的一套60平方米的公寓如今的租金回報率穩定淨收益約5.6%;麵積為120平方米左右,地段也位於市中心,租金總收益率約為8%。


泰國經濟穩定 走勢良好


2017年第三季度,泰國經濟同比增長4.3%,高於上一季度的3.8%,是四多來增速最高水平,主要得益於強勁的出口和個人支出。從2013年到2016年,經濟平均增長了2.5%。根據國家經濟和社會發展委員會的數據,今年的經濟增長率預計為3.9%  。



泰銖過去兩年對美元升值了9.9%,到2017年11月達到平均彙率32.895泰銖= 1美元。目前為止,泰銖是亞洲表現最好的貨幣之一,受到外國資本流入和近2000億美元外彙儲備的支撐。


盡管泰銖走強,但作為泰國經濟主要推動力的出口在2017年10月仍較上一年同期增長7.5%,至201億美元。同樣,同期進口也增長了7.9%,達到199億美元。


在經曆了三年的萎縮後,2016年的總出口預計將增長0.5%至6%,預計今年出口總額將在今年上漲5%至6%。


當然,作為全球旅遊大國的泰國來說,在2017年10月,泰國接待遊客約272萬人次,同比增長20.9%,今年前10個月,訪港旅客人數較去年同期增加6.7%,達2882萬人次。


同樣,2017年10月的旅遊收入也增長了24.4%,達到1426.3億泰銖(合43.6億美元)。從1月到10月,收入達到1.47萬億泰銖(合449.7億美元),比去年同期增長9.3%。旅遊業占泰國經濟的12%。


2017年11月,通脹率略有上升,從2017年9月和10月的0.86%升至0.99%。據泰國央行預測,今年全國範圍內的通脹率將為0.8%,2018年將升至1.6%。




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